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事关3亿“新市民”的买房大事,信贷支持力度将有多大?

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两会期间,“新市民”再被热议,虽然没有出现在2022年全国政府工作报告中,但是官方专门出台文件,其重要性不言而喻。近日,中国银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》(简称“《通知》”)。在备受关注的住房方面,新政策要求,对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民,合理满足其购房信贷需求。

目前我国有3亿新市民,数量庞大,这部分人的住房需求亟须解决。住房和城乡建设部部长王蒙徽曾在接受人民日报采访时称,解决好大城市住房突出问题,要重视解决好这部分群体的住房困难问题。

如今,金融部门专门出台新市民相关的金融扶持政策,在业内人士看来,这能够切实降低购房者的资金成本,从而提高新市民购房积极性,有利于激发房地产市场活力,稳定市场预期,为当前市场释放一批潜在购房需求。

近日,银保监会、央行出台了针对新市民的金融扶持政策。图片来源/IC photo

给予新市民住房供给、信贷等金融政策支持

“新市民”去年首次出现在国务院政府工作报告中,今年,银保监会和央行则出台了第一个针对“新市民”的全面的金融扶持政策。

上述《通知》针对新市民在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求,鼓励引导银行保险机构积极做好与现有支持政策的衔接,结合地方实际,因地制宜强化产品和服务创新,高质量扩大金融供给,提升金融服务的均等性和便利度。

在住房金融服务方面,主要涉及住房供给、租赁住房、购房信贷支持等内容。诸如在增加保障性住房供给方面,《通知》鼓励银行机构在依法合规、风险可控的前提下,加大对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和城镇老旧小区改造工程的支持力度;支持商业银行在保障性住房开发建设、购买、存量盘活、装修改造、运营管理、配套市政基础设施建设等环节,依法合规提供专业化、多元化金融服务。

在住房租赁层面,《通知》支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持,降低住房租赁企业资金成本,助力缓解新市民住房压力。

在满足新市民合理购房信贷需求方面,《通知》明确,支持商业银行认真贯彻国家有关政策,紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,因城施策执行好差别化住房信贷政策,合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准,提升借款和还款便利度;同时,鼓励商业银行充分运用信息技术手段,多维度科学审慎评估新市民信用水平,对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民,合理满足其购房信贷需求。

对此,全国政协委员、香江集团总裁翟美卿在接受新京报记者采访时表示,当下我国城镇化仍有较大空间,尤其是户籍人口城镇化,我国居民当前的住房需求尤其是“新市民”的住房需求仍然比较旺盛。相当数量的新市民的住房问题还没有解决,很多城市居民对改善住房条件还有新的期待。满足新市民安居需求,这既是房地产市场稳中求进的重要抓手,又是提高国家新型城镇化建设质量的必然要求。

新市民规模达3亿人,大城市住房矛盾突出

“新市民”并非新词,最早出现在2014年左右,指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工。

2014年7月份,国务院总理李克强召开国务院常务会议时指出,对于长期居住在城市并有相对固定工作的农民工,要逐步让他们融为城市“新市民”,享受同样的基本公共服务,不能把他们视为城市“二等公民”。

随着城镇化的加速推进,以及人才向大城市的涌入,新市民的范围逐渐扩大,《全国住房公积金2017年年度报告》中曾提及新市民,除了农业转移人口,还包括“新就业大学生”。

2021年,“新市民”首次出现在国务院《政府工作报告》中,明确要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

到底什么是“新市民”?中国银保监会主席郭树清日前在国新办新闻发布会上提到,所谓“新市民”,就是已经在城镇居住但还没有户口,或者刚刚拿到户口不足两三年的人。

此次《通知》也明确了“新市民”概念,主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住,未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体,包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。

这部分人口数量有多大?郭树清透露,大概有3亿多,他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老这些需求,都是非常实实在在的。

随着新型城镇化的推进,越来越多的人流向中心区域、大城市、核心城市等,相比于原住居民以及更早实现定居的人来说,新市民面临着突出矛盾,包括居住、教育、医疗等等。诸如,部分新市民的收入与大城市高房价有着较大差距,购房支付能力有限,而租赁市场更是面临着租金上涨、供需结构失衡等问题。

而此次新政,是一个针对新市民的全面的金融支持政策,涉及就业、住房、教育、医疗、养老等各个方面。特别是在住房金融支持方面,涵盖住房供给、租赁住房及购房信贷等,尤其是购房信贷,如果贷款利率降低,将切实减轻新市民的购房成本。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,通过对新市民购房提供信贷支持,有利于减轻其购房压力,从而有利于解决新市民的住房问题。此外,3亿新市民,意味着具有较大的潜在购房群体,该政策实施有利于激发其中潜在的合理购房需求。

尤其在当下,在相关政策定向宽松的背景下,对于新市民的购房信贷支持,无疑将增强房地产市场预期。“这有利于降低购房者购房门槛和资金成本,从而提高新市民购房积极性,有利于激发房地产市场活力,稳定市场预期,为当前市场释放一批潜在购房需求,进一步促进房地产市场的平稳发展。需求端政策的持续发力,有利于打破当前地产僵局。”陈文静如是说。

翟美卿也认为,若是新市民潜在购房需求得到合理释放,通过刚需底层支撑和改善梯度置换有望激活市场成交意愿,改善地产低迷基本面。

业内:信贷支持可参考“风险从低到高”原则

值得关注的是,新市民体量庞大、情况不一,如何满足他们的住房贷款需求,在实操层面,如何更好地因城施策?

陈文静认为,政策调整的方向或可从降低新市民的购房门槛和购房成本出发,让大家有能力、有意愿购房。针对新市民首套住房需求,可以从合理降低首套房首付比例、降低贷款利率、灵活提取公积金等方面着手;针对改善需求,或可从适当调整二套认定标准、降低首付比例和贷款利率等方面着手。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,《通知》要“合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准”,强调要“符合购房条件”,也就是说以各城市的购房条件标准为前提基础。一线大城市实施比较严格的限购政策,放松的可能性不大;部分市场需求不足的城市可能会放松限购条件,如适度放宽社保或户籍限制,符合条件的“新市民”能够得到信贷支持,这些城市市场交易可能会有所回暖。

许小乐还认为,从防范金融风险的角度,住房信贷应当牢牢把握宏观审慎的底线,严格遵循收入证明标准和首付款资金来源等监管要求,防止“钻空子”套利;在方法上可以从降低贷款利率、延长贷款年限入手,慎重降低首付比例,也可以考虑按“风险从低到高”的原则对新市民群体精确画像。

新京报记者 段文平

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