二手房成交量创15年新低 深圳楼市见底了吗？

在“二手房参考价”等一系列组合拳的作用下，深圳2021年二手房成交量降至冰点。

据深圳房地产信息网统计，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%，创下近15年来新低；而据深圳市房地产中介协会统计到的二手房网签数据，2021年全深圳二手房网签（含自助）44375套，相比2020年120295套的网签量，下降幅度达到63.1%，是自2007年以来二手房网签量首次低于新房成交量。

二手房成交低迷，一手房则表现亮眼。深圳房地产信息网数据显示，2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，创下2016年以来新高。假如仅横向对比，很容易产生的一个错觉是，深圳一手房仍然保持火爆，但这种观点仅代表一部分事实。

近年来，深圳官方在居住用地的供应上发力明显，一手房的供应也随之持续放量，从而带动了整个市场的成交增长。但这并不代表深圳楼市仍然处于上行期。从目前深圳一手房成交的结构来看，存在严重的分化现象，市场的观望情绪也颇为浓厚，深圳楼市还处在冷静期。

新低

深圳二手房成交转向始于2021年2月出台的二手房成交参考价格发布机制。2021年2月，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。

深圳住建局在当时对于这一机制的解读中提到，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

在二手房参考价机制发布后，深圳包括四大行在内的银行都将深圳市住建局发布的“二手住房成交参考价格”作为按揭贷款的参考依据。这一举措大大降低了深圳二手房的杠杆率，过往的“炒作”风气也逐渐走弱。

受此影响，深圳二手房成交迅速滑至冰点。尽管在2021年10月创下1605套的新低之后曾短暂止跌回升，但去年下半年，深圳二手房成交量长期徘徊于2000套左右，2021年12月，深圳二手房成交量也仅有2076套，远低于往年同期。

从成交的片区来看，去年深圳二手房成交主要集中于刚需客较为集中的区域。据深圳中原研究中心数据，2021年各区成交占比中，龙岗占比23.25%位列第一，罗湖以19.3%排名第二，福田占比18.67%，南山占比14.02%，分列第三和第四，而大鹏和盐田的占比均不足1%，是二手成交较为冷清的片区，片区与片区之间的成交量分化较为明显。

尽管龙岗区的成交相比之下表现较好，但大环境的冲击也仍带来了一定的影响。

一位龙岗区的中介人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，“去年参考价刚出来的时候，我们布吉这种地方是没受到什么影响的，因为我们这边主要是四百多万的房子，凑一凑也就上车了。但后来行情就越来越差，有时候一个星期连一个带看都没有，同事走了一半。”

可供对比的数据是，根据深房中协发布的报告,截至2021年6月30日,深圳市实名登记的星级从业人员数量为45458人,比上年同期减少11.8%；而21世纪经济报道记者2022年1月11日从深房中协官网获得的数据显示，其星级从业人员数量为37944人，人数再度减少。

筑底？

与二手房成交低迷不同，深圳的一手房成交从数据上来看表现可圈可点。据深房中协统计，2021年，深圳新房住宅共成交52417套，相比2020年成交套数上涨了15.5%，创下六年来新高。

但这与深圳增加居住用地供应的趋势不无关系。深房中协的数据显示，从全年来看，2021年，深圳新房供应延续了2020年以来的集中趋势，全年合计预售58100套，同比2020年的预售套数增加9.3%。

实际上，在深圳的一手房市场，日光、秒光的楼盘数量已经大幅降低，而滞销的楼盘却比比皆是。据深圳中原研究中心数据，深圳去年12月有23个住宅项目开盘，整体开盘去化连续2个月低于五成，仅有三个项目开盘售罄。

一个可以印证的例子是，据报道，2022年，深圳的首个新盘光明安联尚璟府新近推售353套仅吸引了15批客户登记，认筹率不到5%，开盘仅卖出1套，刷新了深圳新盘最低去化率。安联尚璟府备案均价5.19万/平方米，主要为89~111平方米的刚需户型，位于深圳刚需族近年置业的热门区域光明中心区。

一位光明区域负责项目营销的人士对21世纪经济报道记者指出，光明区竞争太激烈了。几个盘要是都挨到一起开盘，开得早蓄客还好些，开得晚价格又不好的根本就卖不动，光明区前几年炒得太热了。

一位有意在光明区置业的潜在购房者在接受21世纪经济报道记者采访时表示，之前我看光明区是因为我觉得这里发展好，潜力不错。但是这个参考价一出来，光明区二手房基本就是有价无市，我觉得这地方还是要想想，我可不想进去站岗。

由此可见，深圳楼市一手房的成交也处在分化之中，过往的“炒作”风气已经悄然离去。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这些年大家一直认为深圳购买力多么旺盛，其实背后就是加杠杆。外界误认为深圳市场的购买力很高，只不过是杠杆催生的楼市热度，当违规加杠杆被重锤打击，市场会回归到正常水平。

李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出，深圳二手房未来会回归到相对合理的成交量，大约在3000套左右的正常水平，因为市场需求仍在，所以会有缓慢回升的过程。

即便如此，在未有政策转向的情况下，业界人士仍认为，深圳楼市仍将处在较长一段时间的冷静期。一位不愿具名的市场观察人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，至少到2023年，这种局面都不会被改变的。它会慢慢升，但是价格是控在这里的，而且还有一个不确定因素没有落地，现在市场都在观望，不会轻易买或者卖。

作者：吴抒颖