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二手房成交量创15年新低 深圳楼市见底了吗?

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在“二手房参考价”等一系列组合拳的作用下,深圳2021年二手房成交量降至冰点。

据深圳房地产信息网统计,2021年深圳共成交40699套二手房住宅,同比2020年减少57.3%,创下近15年来新低;而据深圳市房地产中介协会统计到的二手房网签数据,2021年全深圳二手房网签(含自助)44375套,相比2020年120295套的网签量,下降幅度达到63.1%,是自2007年以来二手房网签量首次低于新房成交量。

二手房成交低迷,一手房则表现亮眼。深圳房地产信息网数据显示,2021年,深圳全年共成交新房住宅52417套,同比增加15.5%,创下2016年以来新高。假如仅横向对比,很容易产生的一个错觉是,深圳一手房仍然保持火爆,但这种观点仅代表一部分事实。

近年来,深圳官方在居住用地的供应上发力明显,一手房的供应也随之持续放量,从而带动了整个市场的成交增长。但这并不代表深圳楼市仍然处于上行期。从目前深圳一手房成交的结构来看,存在严重的分化现象,市场的观望情绪也颇为浓厚,深圳楼市还处在冷静期。

新低

深圳二手房成交转向始于2021年2月出台的二手房成交参考价格发布机制。2021年2月,深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制,并发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。

深圳住建局在当时对于这一机制的解读中提到,发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

在二手房参考价机制发布后,深圳包括四大行在内的银行都将深圳市住建局发布的“二手住房成交参考价格”作为按揭贷款的参考依据。这一举措大大降低了深圳二手房的杠杆率,过往的“炒作”风气也逐渐走弱。

受此影响,深圳二手房成交迅速滑至冰点。尽管在2021年10月创下1605套的新低之后曾短暂止跌回升,但去年下半年,深圳二手房成交量长期徘徊于2000套左右,2021年12月,深圳二手房成交量也仅有2076套,远低于往年同期。

从成交的片区来看,去年深圳二手房成交主要集中于刚需客较为集中的区域。据深圳中原研究中心数据,2021年各区成交占比中,龙岗占比23.25%位列第一,罗湖以19.3%排名第二,福田占比18.67%,南山占比14.02%,分列第三和第四,而大鹏和盐田的占比均不足1%,是二手成交较为冷清的片区,片区与片区之间的成交量分化较为明显。

尽管龙岗区的成交相比之下表现较好,但大环境的冲击也仍带来了一定的影响。

一位龙岗区的中介人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出,“去年参考价刚出来的时候,我们布吉这种地方是没受到什么影响的,因为我们这边主要是四百多万的房子,凑一凑也就上车了。但后来行情就越来越差,有时候一个星期连一个带看都没有,同事走了一半。”

可供对比的数据是,根据深房中协发布的报告,截至2021年6月30日,深圳市实名登记的星级从业人员数量为45458人,比上年同期减少11.8%;而21世纪经济报道记者2022年1月11日从深房中协官网获得的数据显示,其星级从业人员数量为37944人,人数再度减少。

筑底?

与二手房成交低迷不同,深圳的一手房成交从数据上来看表现可圈可点。据深房中协统计,2021年,深圳新房住宅共成交52417套,相比2020年成交套数上涨了15.5%,创下六年来新高。

但这与深圳增加居住用地供应的趋势不无关系。深房中协的数据显示,从全年来看,2021年,深圳新房供应延续了2020年以来的集中趋势,全年合计预售58100套,同比2020年的预售套数增加9.3%。

实际上,在深圳的一手房市场,日光、秒光的楼盘数量已经大幅降低,而滞销的楼盘却比比皆是。据深圳中原研究中心数据,深圳去年12月有23个住宅项目开盘,整体开盘去化连续2个月低于五成,仅有三个项目开盘售罄。

一个可以印证的例子是,据报道,2022年,深圳的首个新盘光明安联尚璟府新近推售353套仅吸引了15批客户登记,认筹率不到5%,开盘仅卖出1套,刷新了深圳新盘最低去化率。安联尚璟府备案均价5.19万/平方米,主要为89~111平方米的刚需户型,位于深圳刚需族近年置业的热门区域光明中心区。

一位光明区域负责项目营销的人士对21世纪经济报道记者指出,光明区竞争太激烈了。几个盘要是都挨到一起开盘,开得早蓄客还好些,开得晚价格又不好的根本就卖不动,光明区前几年炒得太热了。

一位有意在光明区置业的潜在购房者在接受21世纪经济报道记者采访时表示,之前我看光明区是因为我觉得这里发展好,潜力不错。但是这个参考价一出来,光明区二手房基本就是有价无市,我觉得这地方还是要想想,我可不想进去站岗。

由此可见,深圳楼市一手房的成交也处在分化之中,过往的“炒作”风气已经悄然离去。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,这些年大家一直认为深圳购买力多么旺盛,其实背后就是加杠杆。外界误认为深圳市场的购买力很高,只不过是杠杆催生的楼市热度,当违规加杠杆被重锤打击,市场会回归到正常水平。

李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出,深圳二手房未来会回归到相对合理的成交量,大约在3000套左右的正常水平,因为市场需求仍在,所以会有缓慢回升的过程。

即便如此,在未有政策转向的情况下,业界人士仍认为,深圳楼市仍将处在较长一段时间的冷静期。一位不愿具名的市场观察人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出,至少到2023年,这种局面都不会被改变的。它会慢慢升,但是价格是控在这里的,而且还有一个不确定因素没有落地,现在市场都在观望,不会轻易买或者卖。

作者:吴抒颖

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