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中央政治局会议首提促进房地产业“良性循环”,是什么信号?

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12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。会议强调,明年经济工作要稳字当头、稳中求进。房地产方面,会议明确,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

中央政治局会议首提“良性循环”

以往中央政治局会议对房地产业的表述,主要提及“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”,而今年对于房地产市场的说法有变,提到了促进房地产业“良性循环”。“良性循环”一词也是首次在中央政治局会议中提出。

其实,在今年11月24日,《人民日报》曾刊发中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤署名文章《必须实现高质量发展》,文章中亦提及“良性循环”一词。文中提到,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,着力稳地价、稳房价、稳预期,落实好房地产市场长效机制,顺应居民高品质住房需求,更好解决居民住房问题,促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

如何理解“良性循环”?

中国社会科学院城环所研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强指出,良性循环反映的是一个更加积极的政策信号,对房地产不是单纯限制,要让它与国民经济形成良性互动。

“良性循环就是房地产业和宏观经济协调发展。在改善居民住房条件的同时,也促进经济的发展。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌对澎湃新闻表示,房地产市场有一定的周期性,过去一般是二至三年一个周期,房地产市场由供求关系决定了它的周期性变化,房地产的周期性也和国家的整个经济周期密切相关。“过去,楼市比较热的时候,我们通常采取严格的调控措施,包括限价、限售以及一些金融方面的政策,市场遇冷,就会放松调控。如果房地产市场的周期变动性太大,也会对经济造成影响,对房地产市场本身也不利。”

顾云昌说,良性循环就是让房地产业的周期变化和波动不要太大。“市场过热的时候要浇冷水,但水也不能浇得太多了,总的来说就是要适量。”

中指研究院报告提到,下半年以来,随着房地产信贷以及预售资金监管收紧,销售市场及土地市场均明显降温,叠加个别房企风险问题暴露,市场信心进一步受挫,从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻,现阶段良性循环对行业发展尤为重要。中央提及“良性循环”,亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。

房企融资环境有望改善

中信证券报告指出,近期,不少房地产企业面临借新还旧压力,商品房销售则在2021年三季度后开始降温。受此影响,第二、第三批土地集中出让流拍率大幅提升,四季度政府性基金收入大幅下降。房地产行业的现金流入和现金流出都大幅下降,也影响了整个产业链甚至金融体系的稳定,威胁了购房人的权益。我们相信,促进房地产业良性循环,首先就是稳定产业各参与主体的预期,向健康发展的企业释放必要的流动性,也是肯定房地产企业对社会的贡献,肯定商品房市场的作用,更是加快按揭贷款的投放,稳住企业的销售回款。

“中央政治局会议的信号是比较明确的,之前可能一些政策收得太紧了,一些企业的资金流动性出现了问题,或者债务出现了违约,当然有些是无法避免的,总体上来说是为了防止更多的企业出现暴雷的情况,因为房地产一旦暴跌,对整个宏观经济占有很大的影响。”顾云昌认为,后续房企的融资环境有望继续改善。

同日,央行发布消息称,为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

“前几个月,房地产行业中少数企业出现了短暂流动性问题,我国房地产政策一直保持高压态势,坚持房住不炒的大原则不变。但同时,政策层面也通过降准的方式,来缓解房地产行业流动性紧张的问题,防止违约,为房地产行业运营提供合理流动性,以保持房地产行业整体稳健发展。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林说。

居民自住及改善性购房需求将得到支持

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,中央政治局会议提出“良性循环”,也意味着现在房地产市场循环可能不畅。

“比如,新房循环不畅。受房企债务违约,担心房子交付不了,以及房价下跌预期影响,购房者买房情绪降低。二手房循环不畅。因为交易成本高,银行不给贷款,二手房交易下滑更明显,导致换房需求受影响,也冲击新房。一旦整个链条循环不畅,导致房地产明显下行,也会拖累经济增长。因此,政策开始从整个循环链条的每一个环节开始疏通,包括调整土地出让的政策,降低拿地门槛,增加开发贷款投放力度,重启并购贷款,合理发放住房贷款等。”

贝壳研究院研究发现,在限贷政策下,低总价刚需群体受到的影响最大,需要更长的时间才能获得贷款,贷款成本也在上升,低总价二手房交易量下降更加明显。同时,由于各地实行严格的认房认贷政策,卖一买一这样的置换需求被视为购买多套,贷款成本和贷款难度增加,也抑制了改善型换房需求的释放。如果这些需求长期被压制,会导致市场快速萎缩,后续可能会出现集中释放,不利于市场平稳发展。此次政治局会议提出,要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持,贷款环境会更友好。

中信证券报告认为,11月份销售继续同比大幅下降,但除去值得担心交付问题的企业,样本公司的销售降幅18%,按揭贷款放款时间明显变快,一手和二手市场较之10月略有恢复。未来几个月,包括存量项目转让在内的土地市场预计开始恢复,2022年3月房屋销售可能回暖。即便消费者顾虑交付问题,困境中的企业也可以通过转让项目回流资金,市场有能力进入良性循环。但是,仍可能存在个别大中型房企经营不善,无法按期偿付债务,进入债务重组阶段的风险;不少区域房价继续下行的风险。良性循环的关键在于企业销售-投资-销售的链条运转。“我们认为,2022年3月将有望出现基本面的底部。”

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