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图便宜买下法拍房, 5个月仍无法入住,房价已跌了46万……一位22年“深漂”的尴尬买房路

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每经记者 甄素静

在房价高昂的深圳,能够买下一套属于自己的房子,原本是一件非常值得庆贺的事情。但即便手握写有自己名字的房产证,周洋却一点都高兴不起来。

“第一次去敲门,他(住户)就不让进,警察也叫来了。第二次趁他不在家,我们就把门给砸了。第三次再去,发现他已经用砖头把大门给砌起来了。”

今年6月,周洋在网上成功竞得位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房。来深圳工作22年,这是周洋在深圳买下的第一套房。在业内人士看来,周洋决定报名参与法拍房竞买,非常符合深圳人敢闯敢干的精神,闯和干中还带有些许莽撞。中心

也正是因为当初略有些莽撞的决定,近半年,周洋一直在经历着收不到房子的困扰。

“一狠心就拍了”

如果用1-10分来衡量对房地产市场的熟悉和了解程度,周洋给了自己6分。

房产经验和知识相对并不十分丰富的周洋,当初在听到朋友推荐价格相对便宜的法拍房源时,并没有考虑太多。“因为当时有个朋友在做这个(法拍房),他说这个房子可以,拍了以后可以协议隔墙,业主可以配合,我也没有想太多。”

“前一天晚上知道,第二天就报了名想试一试,然后一狠心就拍了。”

殊不知,法拍房在所有可交易的房产中,算是最为复杂的类型之一。

《每日经济新闻》查阅相关资料发现,法拍房与其他商品房前置流程趋同,参拍人需要提前确认自身是否具有购房资格,然后联系银行审批贷款资料,以确保竞得后能及时放款和能够顺利过户。有的城市还要求参拍人在竞买法拍房时就需有购房资格,否则即便是竞买成功,也不予办理过户。

而关于被执行房产,要关注的点则更多。如需要提前查明房产是个人产权还是公司产权,是住宅还是非住宅。同时,需要提前了解目标房产的税费问题,尤其是公司产权房产的土地增值税很高。此外,还需要了解清楚房产是否有租约、是否被占有等。任何一个环节如果出现纰漏,都可能会使原本想“捡便宜”的竞买人操作成本大增。

深圳某住宅小区 每经记者 甄素静 摄

实际上,周洋和朋友关注到的那套房子,并非首次进入到法拍房市场。第一次拍卖时,房子的起拍价为279万元,但由于无人报名最终流拍。

大约一个月后,该房源被再次拍卖,起拍价降为223万元。彼时那套房子的市场价约为320万元。近百万元的价差也引起了市场关注,第二次拍卖共有6人报名。

但报名者似乎并不接受二拍的最低价,第一位竞买人直接将价格出到了264万元,周洋等多名竞买人紧跟其后,经过长达半小时、50余轮的竞价后,周洋以最高应价胜出。

戏剧性的是,周洋这次拍到这套房子的价格为286万元,比第一次无人报名时的起拍价还要高出十几万元。

对于自己的首套房为何要选择法拍房,周洋十分坦率地说,“手上资金不足,想便宜一点。”

“派出所都去了好几次”

虽然最终的成交价格比二拍起始价多出63万元,但在深圳奋斗了20多年,想到自己名下终于有一套房子,可以安居,周洋觉得一切尚可接受。

竞买公告中提到,周洋拍下的房子与隔壁另一套房是打通在使用。之前是一梯6户,两套房子打通后变成了一梯5户。但这并非市场上常见的原生双拼房。

目前,作为买受人,周洋已办理了“双拼房”中属于自己一半的过户登记手续,取得了不动产权证,房子有关的水电气及物业均已过户到了周洋名下。

然而办完手续、取得该房产的所有权后,想去砌墙恢复房屋原始结构的周洋才发现,事情并非当初讲的“砌堵墙”那么简单。

周洋之前就知道有住户住在两套打通的房子里面,于是就找到该住户的电话,与其协商砌墙事宜,该住户当时就说要30万元他就搬出去。

“他(住户)说这个房子是他出了钱,但又拿不出证据。他还说原来房子是写在他什么亲戚名下,但是法官跟我说这个房子跟他(住户)没关系。”

突然冒出来个跟这套房子不相关的人,还赖在房子里不走,这让周洋很是无奈。“住户觉得房子是打通的,所以我就不能封墙,因为他住在里面”。

在与住户沟通的过程中,周洋始终没有看到过对方的借据、转账记录、租赁合同等相关证据。周洋也一直认为,如果房子跟该住户有关系,早在房子公示的时候,他就应该拿出证据来。

最初去的时候,周洋没想到自己连门都没进去。而在收房过程中,周洋说“派出所都去了好几次”。

之后周洋找来了帮其收房的团队和开锁公司,打算强行开锁,无果。再后来,周洋趁住户不在家,直接找人砸掉了房门。

周洋说自己砸的是自己家的门,他也是被逼无奈。在强行砸掉门后,住户用青砖把门给砌了一半,“那天砌门的时候,刚好我们去了,于是就报了警。警察到了现场,协调说这个门是不能堵的。”

报警协调完后,周洋离开时还特意叮嘱小区的物业人员,让其帮忙关注房子情况,住户如果砌墙的话就及时告知他。

让周洋没想到的是,第二天晚上,剩下的一半砖墙不仅很快砌完了,还被封上了厚厚的水泥。

“你为什么不强势一点?”

多次报警调解后,事情并未取得实质性进展,周洋只好再次求助法院。

而在与法官的沟通过程中,周洋却被一连串的提问弄得有点懵。“法官说,你自己的房子你凭什么不进去?你凭什么让人占在里面?你为什么自己你不强势一点?你为什么要被让人欺负?”

“很无奈!”

不过在周洋反复沟通和协调之下,法院已经答应帮他出一份让该住户限期迁出的通知书。

这就是法拍房的诱惑,竞拍人想要捡折价后的利润,就要承受产权、债权复杂带来的风险。不过,法拍房终究是小众的产品,需要有专业化方案和调研来规避风险。

实际上,简单风险或可规避,难以规避的是他人提前埋伏下的风险。

深圳住宅小区 每经记者 甄素静 摄

《每日经济新闻》记者此前在采访中获悉,在法拍市场上有些专门的团队,他们利用从偏远地区买来的身份证等信息提前购得房产,然后安排一个债权人或者所谓租客,与其签订借款协议、20年租约等文件,形成债权关系。

有时为了把戏做全套,他们会给到所谓的业主几万元,让其到其他地方躲避起来。之后这些团队通过系列操作,将房子流入到法拍市场,然后坐等收利。

这一说法在另一熟悉法拍房的经纪人处得到了证实。“会有,但是这种一般不是原业主写的,是债权方。也有不少这种机构来弄这些东西,因为中间会有利润。有些人会这样子弄,你想拍这套房子,我搞个20年租约,到时候你就算拍下来了,也要跟我赔款解约。”

广东华商律师事务所周争锋表示,若被执行房产有租赁合约,且租赁在前,抵押、查封后是真实的,根据我国有关租赁的法律,买受人无法对抗租客的租赁权,也就无法直接驱赶租赁人,而需要协商解约。

“法拍房竞买前,要了解被执行人和其他人是否有未了结债务或产权纠纷,或拍卖程序本身是否有瑕疵。要分析有无可能在拍卖过程中,竞买人给了拍卖款,在法院出具执行裁定书以前,有人提出执行异议之诉,导致竞买人钱给了法院,但是法院迟迟不出执行裁定书。”周争锋续称。

如今,距离拍下房子已经过去了5个月,周洋也消耗了大量时间和精力,但还是没能住进自己的房子。

这套法拍房带给周洋的困扰还不止于此。近一年,由于深圳楼市下行,5个月前周洋以最高应价286万元竞得的房子,现在市场上同户型价格已经降到了240万元左右。

“我已经拍贵了几十万了。” 如今的周洋也有些懊悔,

当复盘整个法拍房经历时,周洋情绪低落地说,“我也不知道,可能就是人倒霉。我也搞不懂是什么原因,现在说也说不清楚”。

(应受访者要求,文中人物为化名)

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