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李宇嘉专栏丨房地产金融政策调整的框架逻辑和政策用意

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近日,央行的一个举动引起了市场的关注,在公布2021年10月金融数据统计报告之后,央行在其官方微信公众号上,以单独一条发送的形式,发布了10月个人住房贷款统计数据。这也是央行首次单独发布个人住房贷款数据。数据显示,2021年10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。这一个特殊的举动,透露出什么信号呢?

直观的感觉就是,央行向市场传达房地产信贷市场稳定的信号。其次,央行也在贯彻落实9月底房地产金融工作座谈会的指示,即主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

宏观审慎是金融领域建立房地产管理长效机制的核心内容。2020年下半年以来,以“三道红线”“贷款集中度”、资金流向穿透式监管为核心的房地产金融宏观审慎制度加快落地实施。宏观审慎的核心要义并不是一味地收紧,压降杠杆率,控制资金投向房地产的规模和杠杆,而是楼市稳定、防风险与去杠杆的统一,力求在动态中实现平衡,逆周期调节也是应有之义。

2019年12月,央行行长易纲在《求是》杂志上撰文指出,“强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节”,这更加有助于我们理解宏观审慎的要义。但是,房地产金融宏观审慎在执行过程中有一些偏差,比较突出的就是将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,房地产企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

另外,房地产贷款集中度管理制度下,对各大银行居民房贷和全部房地产贷款都做了红线要求,执行中住房购置刚需群体的合理信贷需求,也受到不同程度的限制,表现在贷款利率上浮、周期拉长,甚至出现二手住房停贷的现象。房地产金融宏观审慎一贯强调保持政策连续稳定,保持坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,意味着刚需类住房购置必须要给予贷款满足。

进入三季度以后,随着贷款集中度、“三道红线”、信托“两压一降”、去通道融资等金融长效机制的各项措施全面落地,房地产前端融资供给明显在收缩。截至10月末,国内贷款连续6个月下降,9月份下降25%,跌幅比8月扩大了5.4个百分点;自筹资金(主要是债券等信用融资)从8月份的下跌0.7%骤然扩大至10.1%,显示信用融资迅速跌入冰点。后端资金来源方面,由于前期热点区域调控政策密集布下,并不断“打补丁、补漏洞”,包括预售证管制等,导致购房需求明显回落,全国商品房销售连续3个月减少,9月下滑13.1%,10月继续下滑。

值得注意的是,很多开发商实现了销售业绩,但由于按揭贷款回款慢,放贷周期拉长至3个月左右,特别是很多银行对二手房按揭停贷,导致“卖一买一”的换房需求被制约,销售回款回补现金流的能力明显削弱。目前,开发商资金来源中,销售回款(定金和预付款)占比50%左右,但近三个月连续下行。由此,开发商资金在前后两端受到挤压。当2016-2018年快周转、冲规模时期借的各种债务到期,对整体上高杠杆运作的开发商来说,一定有部分企业撑不住。

于是,出现了部分债务违约,甚至一些绿档或降档企业,也出现偿债困难。特别是信用约束更强的美元债违约,导致了风险预期和传染效应。同时,担心地价和房价下行形成循环,资金链紧张下的降价促销行为,在地方层面受到了明显的抵制,比如不予网签备案。另外,债务压力下,有的预售资金被违规抽走,开发商已售新房交付出现延期,购房者开始悲观,销售继续下滑。此外,有的银行为维护债权,对开发商“借新还旧”不再支持,甚至出现抽贷、冻结预售资金等行为,导致建设资金短缺,部分施工单位停工。总之,行业信心下滑冲击到了正常经营。第三轮土地集中拍卖不得不大幅下调门槛,甚至推迟,从而导致从土地到开工,再到销售和竣工,全链条下行。

因此,目前需要政策适度托底,让行业整个链条顺利循环起来,并通过资产兑现来恢复市场信心,最关键的就是按揭贷款、开发贷款正常化。对合理的按揭贷款需求,既要足额适时投放,还要将因额度紧张而明显上浮的利率降下来。近期,首套房贷利率明显下降,对开发商的项目和企业要分开看待,在确保预售资金监管到位的情况下,手续齐全的项目开发贷要给予满足。

目前来看,楼市需求端是健康的,要解决供给端的问题,首要的是如何让房地产的整个链条能正常循环起来,从而创造出资产变现的现金流活水,覆盖债务和成本,收复市场对行业的信心。在市场信心不足的情况下,贯彻逆周期调节的宏观审慎管理机制,以前端开发贷款和后端的按揭贷款正常化,并强化预售资金监管机制,形成严格的资金安全运营闭环,从而确保竣工交付、确保民生得到保障,这是近期地产金融政策调整的首要目的,也是宏观审慎的本意。

客观讲,出现问题的企业都是过去扩张太快,杠杆无序的企业,这次调整有利于行业出清,并不存在救助需要。当前政策调整,局限在供给端,需求端保持政策连续稳定、调控基调有定力,近日沈阳松绑限购“一日游”就彰显了这一点。供需两端的策略差异,有助于房住不炒和“三稳”的平衡。

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