商品房预售资金 监管从严是大趋势

尹中立（中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任）

近日，北京、天津、成都等地相继出台商品房预售资金管理办法。笔者认为预售资金监管从严的主要目的是防止出现房地产开发项目烂尾，这是维护购房者权益的有效措施，长期看有利于房地产行业的健康发展。

首先，预售资金先监管后网签，企业资金腾挪空间缩小。11月4日，北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》。其中最引发各界关注的是，首付款入账流程的调整和变化。《征求意见稿》明确提出，购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

预售资金由现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即开发商在网签之前，将不能支取首付款、定金等款项。此前，因为首付款在被监管的预售资金中占比显著低于来自按揭贷款的销售回款，因此受监管力度偏弱。因为网签大都滞后，开发企业收取的定金、首付款等会被归集到整个资金的大盘子中使用，从而形成时间和资金的错配，提升资金效率。预售资金先入账后网签，将进一步加大开发企业资金循环的难度和成本。一旦严格执行，开发企业项目间资金腾挪空间将进一步被压缩。

二是面对重大风险隐患，政府将接管预售资金监管。针对高风险的项目，政府就会直接介入预售资金的管理，确保楼盘不出现烂尾，维护购房者合法权益。

《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》提出，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。

11月3日，成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》提出，出现重大经营性风险的预售商品房项目，纳入区（市）县重点监管，指定单位另设监管专户（原则上监管银行不变），确定监管部门严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。

三是企业信用水平将成为预售资金监管的重要考量。北京市在《征求意见稿》中，明确提出：一是，房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，免除同等额度的监管资金。如现金保函额度和有效期可覆盖房地产开发项目的重点监管额度和建设周期，项目可不进行预售资金监管；二是，项目重点监管额度由区住房城乡建设主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定。

在房地产金融宏观审慎监管的背景下，能够让金融机构出具足额、足期现金保函的房地产企业，需要有良好的信用，与金融机构良好的合作基础。目前以头部房企、央企、国企为主。

但对于金融机构而言，在市场下行期，出具现金保函也具有较大风险。10月1日，天津市发布的《关于明确新建商品房预售资金监管工作有关要求的通知》就此提示了相关风险。《通知》指出，各商业银行应当在依法依规、风险可控的前提下，审慎向房地产开发企业提供新建商品房预售资金监管的相关保函业务。如遇风险，监管银行可向出具保函的商业银行进行追偿。

四是各地采取有效措施提高资金使用效率。今年下半年以来，楼市下行趋势明显，商品住房销售放缓，开发商的资金压力加大，既要从严监管预售资金，防止出现项目烂尾，又要考虑到目前房地产开发商资金紧张的现实情况，为此，有些城市的住房监管部门进行了积极的探索。

北京在《征求意见稿》中，提出开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款。此举可以缩短放款时限，对符合资金使用条件的，放款拨付时限由过去的5个工作日内优化为2个工作日内。同时给予开发企业提出不支付资金异议申请通道。

成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》提出，预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金。未达到监管额度但工程形象进度已达到《监管办法》第十六条规定支取节点，且账户内资金已超过该节点留存余额要求的，开发企业也可按节点支取多余部分资金。申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付。