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多地绘就“十四五”住房新蓝图:租购并举成趋势,“房住不炒”更精准

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21世纪经济研究院研究员 于长洹

住房是重要的民生问题。近期,全国多地陆续发布了住房发展“十四五”规划,绘就了未来5年住房发展的新蓝图。

21世纪经济研究院梳理发现,未来5年,对于住房发展,各地基本都围绕增强住房保障能力、稳定房地产市场、规范发展租赁市场及提高居住水平等几大方面进行,其中租购并举被放在了各地住房发展规划的突出位置。对于群众普遍关注的房价问题,各地也均强调坚持“房住不炒”定位,调控政策也将更加精准。

继续加大居住用地供应

新市民、青年人的住房问题一直是政府部门关注的民生问题,特别是一线城市,在拥有较强的人才吸附力的同时,住房问题也变得更为严峻。

解决住房问题,稳定商品住房供应是重中之重。未来5年,一线城市将继续加大住房供应,稳定楼市预期。

《广州市住房发展“十四五”规划》提出,“十四五”期间力争筹建和供应城镇住房131万套,努力满足和解决300万人的住房问题。未来,广州将会以住房需求为导向合理确定住宅用地供应规模。“十四五”期间,力争新增供应用于商品住房和政策性住房(不含复建安置房)建设的住宅用地不少于2208公顷,其中商品住房用地不少于2000公顷,政策性住房(不含复建安置房)用地不少于208公顷。

自去年起,深圳也明显加大了居住用地供应的力度,从完成情况来看,2020年实际居住用地供应达到362.8公顷,完成率达123.7%。2021年,深圳计划供应居住用地363.3公顷,占总计划供地的32.2%,居住用地供应继续维持在高位。

《上海市住房发展“十四五”规划》也明确提出,要加强住房用地供应计划管理,深化完善房地联动机制,保持新建项目供应量、供应结构、供应节奏合理有序。“十四五”期间,上海市预计新增供应各类住宅用地面积4000公顷,新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

在住房结构方面,上海将坚持以中小套型普通住房供应为主,满足居民刚性住房需求。同时,上海也提出“要积极顺应人口老龄化、家庭规模多样化等需求变化趋势,加强精准供给,不断提升居住品质,满足各层次居民的居住新需求”,鼓励适老性住房、社区建设供应,满足老年人居家养老需求。

除了加大住房供应外,在稳定房价方面,各地的调控也将变得更加精准。

《厦门市住房发展规划(2020-2035年)》明确表示,“十四五”期间,为了保持住房价格平稳,新建商品住宅价格指数年度涨幅不超过5%。

未来5年,广州仍有大量的土地供应,但在土地市场上增加了许多规则,比如:“限房价,竞地价”,多措并举稳定楼市预期。

21世纪经济研究院认为,从2016年底开始,“房住不炒”一直是房地产调控最重要的基调。各城市根据自身情况制定调控措施,推行“一城一策”调控手段。“十四五”期间,各地也将会结合自身实际,不断优化调整房地产市场调控政策,保持调控政策连续性稳定性,这将有利于供应和成交规模总体保持均衡,有效满足市民群众的居住需求。

租购并举成大势所趋

大力发展具有保障性质的租赁住房,是解决好大城市住房突出问题的重要途径之一。从各地陆续发布的“十四五”住房发展规划来看,租购并举,持续构建住房租赁体系都被放在了突出的位置。

“十四五”期间,广州政策性住房供应占比将达到五成。按照规划,“十四五”期间,广州市力争筹建公共租赁住房3万套,保障性租赁住房(含人才公寓)60万套,共有产权住房3万套。

广州市住房和城乡建设局表示,广州市作为人口净流入的特大城市,新市民、青年人的住房问题日益突出。为了更好地帮助新市民、青年人等缓解住房困难,广州将加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,满足多元化的住房保障需求。其中,保障性租赁住房力争筹建60万套,解决好新市民、青年人“一间房、一张床”居住需求,增强其认同感和归属感。

事实上,广东在保障性租赁住房建设方面一直走在全国前列。2019年12月,广州、深圳市作为国家试点城市,开始试点推行政策性租赁住房。今年4月,新增珠海、佛山、东莞三市作为省级试点城市。

21世纪经济研究院了解到,广东省住房和城乡建设厅已制定《广东省住房发展“十四五”规划》《广东省发展保障性租赁住房三年行动计划(2021—2023年)》,计划“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房74.05万套/间,其中2021—2023年3年全省新增筹建51.2万套/间,2021年筹建22.2万套/间。

发展租赁市场,坚持“租购并举”同样也是上海住房“十四五”规划的重点任务之一。

上海市住房发展“十四五”规划提出,要进一步推进构建住房租赁体系,加大保障性租赁住房推进力度。其中,聚焦不同群体的租赁需求,实现租赁住房精准供应;切实增加宿舍床位租赁居住供给,形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。

“十四五”时期,上海预计形成供应租赁住房超过42万套(间、床位),占住房供应总套数的40%。其中,租赁房22万套(间),宿舍床位20万张;同时,继续规范代理经租住房30万套(间),并提供征收安置住房超过30万套。

21世纪经济研究院认为,近年来,从中央到省市都大力支持住房租赁市场,逐步从供应端、行业监管、优惠政策等方面推动住房租赁市场健康有序的发展。随着各地住房发展“十四五”规划的逐步落实,保障性租赁住房市场将迎来新的发展机遇。

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