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深圳二手房网签量结束“5连跌” 业内:并不预示市场已触底反弹

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在调控政策叠加影响下,此前“高烧”的深圳楼市已逐步回归理性。机构统计数据显示,2021年7月,深圳全市二手房网签套数3313套(含自助),环比止跌反弹3.0%。其中,二手住宅过户2557套,环比下跌1%,同比下跌81%。

截至7月,深圳二手房网签量终于结束“5连跌”态势,但业内人士称,这并不预示着市场已触底开始反弹,3000套网签量或将长期成二手房市场分水岭。

7月深圳全市二手房网签套数3313套,环比增长3%

深圳二手房市场受制于“28指导价”新政以及信贷收紧影响,目前二手房市场横盘明显。

据乐有家研究中心统计数据显示,2021年7月,深圳全市二手房网签套数3313套(含自助),环比止跌反弹3.0%。其中,二手住宅过户2557套,环比下跌1%,同比下跌81%。

从深圳各区二手住宅过户量来看,过户量普降,单个区域过户量过千的情况已逐渐消失。其中,7月过户量最高的为龙岗区,过户717套,环比下跌0.4%;过户量排全市第二的为罗湖区,过户529套,环比上涨9%。

实际上,深圳“28指导价”新政等政策的叠加,不仅冰冻了二手房成交量,成交价格也应声下滑。成交均价方面,据乐有家内部成交数据显示,7月深圳二手住宅成交均价环比持续走低,首次出现负增长,环比降幅达5%。

问题在于,深圳二手房网签量结束“5连跌”,是否预示着市场已触底反弹?对此,深房中协指出,仅从一个月的网签走势,尚不能断定市场是否已“触底”。因为根据对7月周网签走势分析,7月周网签走势相对此前月份的周网签走势,波动要大得多,尤其是第29周,因市场传闻新业务规则即将发生变化,致使短期内呈现出“扎堆网签”的现象,一定程度上,对7月的网签走势起到了人为推升作用。

实际上,从数据走势上看,二手住宅网签占比呈现持续下跌态势,且二手住宅网签占比已连续五个月低于80%基准线。对此,深房中协指出,这说明调控之下,住宅热度有所降温,不限购、不限贷的商办项目成为了当下投资需求外溢的主阵地。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出,深圳二手房网签量结束五个月连跌趋势,并不意味着市场进入反弹,因为市场突然遭遇“28指导价”新政,市场迅速受政策影响而萎缩,其实很多刚需、买房人是在观望和等待,等待五个月后,有的购房者按捺不住就开始出手,导致网签量有所上升,但大形势仍然没有发生逆转。

值得一提的是,近日,深圳市人大常委会办公厅发布《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》,公开征求意见。其中提出,要加强商品住房建设和交易管理,完善二手住房价格引导机制,建立房屋租赁参考价格制度。

对此,宋丁指出,二手房参考价的法制化、立法化,这就意味着严格的调控措施将进入长效机制,用法律约束下来,所以市场的这一格局还将延续,至少目前来看,看不出明显反弹的迹象。

二手房挂盘量持续放量,成交周期拉长

深圳挂牌房源总量依然在不断增多。深房中协根据四大行(乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产)公开挂盘出售数据统计,截至2021年7月31日,深圳全市共挂盘出售房源133548套(存重复房源,后同),环比6月30日统计到的126770套在售房源上升5.3%。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。

二手住宅挂牌价方面,据乐有家门店数据监控显示,截至8月1日,深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定,部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势,但基本处于合理的涨跌幅度。其中两月内挂牌价有变动的房源中,超过62%的房源为下调报价,其中降价总额在10万元和20万元的占比最高,为11%,其次是5万元,占比为6%。

深房中协表示,二手房挂盘量的持续放量,也与成交周期拉长,导致房源积压有一定关联。

另据乐有家门店数据监控显示,7月深圳新增求购人数下滑尤为明显,环比下跌近2成。但一二手房带看等方面均有小幅上涨,其中二手房带看环比上涨10%,但带看成交比下降,这意味着买家出手周期变长。

业内:3000套网签量或将长期成二手房市场分水岭

深圳中原研究中心指出,7月二手房市场实时成交量较6月略有上升,但总量依然偏低,预计8月二手住宅过户量仍然低于3000套。

深房中协分析指出,从目前月度走势分析,市场中短期内难改基本面,月度二手房3000套的网签量或将成为这一新常态的“分水岭”,即使短期内市场出现小波动,也至多呈现出围绕3000套上下小幅震荡的现象,总体这种低位的平稳态势已形成延续性的趋势,全行业要学会适应这种“慢市”节奏。

与此同时,深圳各区域市场并非全部受挫。“根据对会员机构的走访,以及区域网签占比的数据对比分析,进一步印证了此次调控下,全行业并非‘暮气沉沉’。”深房中协称,比如,近期东部板块中长期坐“冷板凳”的盐田区,网签占比上升明显,该区域内的部分会员机构也向协会走访团队表示,“深耕盐田区域,这个区域的市场虽没有赶上此前‘爆炒’的行情,但自然而然也就不会在调控中受创太多,区域市场供需总体稳健,成交较为稳定,生存发展基本无忧。”

“因此,我们不难发现,此次交易受创严重区域多为此前市场炒卖严重的区域,而这种阵痛,也是这些区域市场重归平稳健康必须经历的‘代价’。”深房中协称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,深圳市场降温是由多种因素导致的,包括现有一些购房政策收紧、银行信贷收紧、对二手房秩序管控以及二手房指导价的相关政策。预计接下来深圳市场还会走下坡路,但由于潜在购房需求依然存在,并非意味着成交量每个月逐渐往下跌,而会处于低位徘徊的状况,预计今年下半年依然会延续这一状况。

新京报记者 张晓兰

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