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二手房贷趋紧: “插队”防不胜防 刚需客很“受伤”

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当前,在房地产贷款集中度要求下,各家银行的房贷,尤其是二手房贷信贷收紧,着急的有炒房客,也有刚需客。

国新办7月14日举行新闻发布会,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在会上指出,重点领域风险有效防控;房地产贷款增速降至10.3%,继续低于全部贷款增速。

当前,在房地产贷款集中度要求下,各家银行的房贷,尤其是二手房贷信贷收紧,着急的有炒房客,也有刚需客。

高楼龄二手房“变相劝退”

“有时候会出现一些不公平现象。”一位上海的购房者对记者表示,目前各家银行的客户经理反馈,房贷放款一般都需要三个月以上,因为银行在本季度的额度都已经用完,要等到下个季度,但有些客户只需要等2个月,有些客户则需要等4个月。

他向记者打比方说,比如A是7月申请房贷,大约10月能获批,B是8月申请的,按理说11月批下来,但是B弯道超车,与银行内部勾兑好能提前到10月,也就是全程只需要等待2个月就能放款,而A则等到11月才能放款。

也就是说,银行房贷额度也出现了一些内部腾挪的空间,即便平均3个月放款也可能对客户区别对待。甚至,有客户反映需要跟银行人员“打好招呼早放款”。而快速拿到贷款的,不乏一些总价较高的新房的首套首贷,而二手房的按揭贷款则被排在等待队伍的后端。

“这种情况肯定是有的,不过也要看各家银行自己的政策倾向,以及看额度在谁手里。”一位上海某大行房贷经理对记者称。

上述购房者在购房群观察到,由于上海新房积分制,有些利用家里老人的积分去购买首套新房的首贷客户,哪怕贷款额度高至1000万也可以很快下款,有些购买市区“老破小”的刚需者即便仅商贷200万,也要等很久才能下款,还要冒着与上家合同违约的风险。

“在银行看来,新房的确是更好的标的,因为产权年限低,而很多二手房已经建成二三十年,从风控的角度上来看也不是优质标的,于公于私银行都更青睐前者。所以在严控房贷额度增长的前提下,对于二手高楼龄的客户算是变相劝退了。”上述购房者称。

根据上海链家数据,2021年上半年,上海新房成交量大涨,成交套数全市累计49726套,同比增长59%;全市二手房累计成交套数18万套,二手房交易总量还是高于新房成交。但值得注意的是,二手房套均总价336万元/套,成交均价40793元/平方米,也就是说二手房的主流购置人群还是300-400万预算的刚需客户。

“沪飘年轻人太难了,刚需也上不了车。”另一位刚拿到购房资格的年轻人对记者表示,目前新房限价,在购房者眼中还是很有诱惑力的,但是大虹桥、金桥、宝山等区域要求的积分很高,动辄需要十几年的社保记录,而非热点区域都集中在交通不太便利或者区域规划欠佳的地段,对于刚刚在上海想要安居的年轻人来说,二手房虽然价格倒挂,但可能是不多的选择中的优选,但房贷收紧让他们很“崩溃”。

房贷风控全面升级

通过多方走访,记者了解到,各地银行对房贷客户的风控要求也全面升级。

比如,一直以来上海要求购房者的月收入流水是月供的两倍,即如果每月还贷金额1万元,则要求贷款人每月收入2万元以上。这之前的操作空间比较大,比如按照税前收入进行认定,甚至少数人伪造收入证明,提高个人月收入来实现“2倍覆盖”的要求,但银行有时候不予深究。但目前银行严格认定三种“有效流水”,包括工资流水、转账流水、自存流水,并进行全面自查,而且看的是税后收入,并非税前收入,房贷额度空间进一步缩小。

也有北京的购房者反馈,如果在办理房贷前办理了大额消费贷,那么房贷申请很可能被拒。这也是银行收紧房贷,主动降杠杆的行为之一。

“这一轮对房贷的收紧的确打击到了一部分‘裸泳’的赌徒。”一位房地产行业观察者表示,经此一役,一些手中没有资金,依赖杠杆,并不断将风险转嫁给下家的炒房客都销声匿迹了,一些有实力的炒房客的动作也少了。

值得注意的是,7月9日起,上海在已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。上海市房管局强调,对诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为,将会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。

而7月13日中午,有一张网络截图火了,是关于上海北外滩的某楼盘一期到三期的40多套房源无一例外全部没有通过价格核验的。目前这张截图的真实性未获证实,但轰动各个购房群,因为这也意味着:类似于深圳的二手房指导价,上海一二手房价格倒挂现象将会减少。

但也有购房者表示,这只是增加了购房者的首付压力,“如果一套房子1300万,核验价格最终只有1000万,房东肯定会高价搭售一些别的物件来维持原价,比如买下他的家具、字画,最终只不过这300万成为了隐性首付的一部分,银行去杠杆,风险转嫁到客户自己身上。”

一位接近货币当局的人士对记者表示,以房贷为主的居民中长期贷款增幅还将继续收缩,今年下半年抬升的难度也很大。可见房贷趋严的日子或许还将持续一阵子。

作者:周炎炎

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