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楼市去虚火力道正劲

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王丽新

近日,央行宣布降准,释放大约1万亿元的长期资金。在房地产市场,等了一年的靴子落地,并未激起“非理性购房”的躁动水花。

原因无他,内外部环境均已不再,流动性释放,无关楼市。

多元住房供应体系正在深度改变着中国居住市场。2020年,中国常住人口城镇化率63.89%,距离发达国家的75%还有11个百分点,按照每年1%,房地产开发尚有10多年时间。但天花板终究在那里,2020年中国城镇住房套户比为1.09,整体呈现静态平衡。

当下,公租房、共有产权房、限竞房等多种政策性住房供应量加大,新建住宅商品房已从短缺的卖方市场转入买方市场,过去黄金时代不知“营销”为何物,坐等“买房人”上门抢房的开发商,现在正忙着线上线下全方位打营销战,抢的是如今他们口中尊称的“客户”。

楼市资金源已筑起“篱笆”。在降准前,楼市钱袋子已经扎紧10个月有余,多方严管控,“稳”之主旋律不会变。

在开发商层面,“三道红线”融资监管新规从去年8月份开始释放,若不变绿档,一年有息负债增长30%的“过去式”变泡影,想博弈一下降至“10%”亦不行,一元负债换三元销售规模的时代彻底结束了。

在信贷层面,“限贷令”已来,2021年,央行再次给流向楼市资金加锁,要求金融机构制定房企的融资比例、房贷的融资比例,双管齐下,收缩金融机构流向房市的资金源。

在贷款利率层面,利率打折时代早成“昨日”,标准从基准利率转换到锚定LPR,LPR已连续14个月丝毫未动,个别城市二套房的利率却涨至7%以上。同时,禁止经营贷等违规资金流入楼市,一查就是数万亿元量级的。不难看出,金融“篱笆”正力争筑得全面且牢固。

在控地价方面,22城“两集中”供地首轮出让收官,出让住宅土地919宗合计10560亿元,综合溢价率为14.7%,没见着过去动辄超60%溢价率的高价地,地王亦未再现,地价可控之下,未来房价预期确定性增强。比如,此前高热不退的深圳楼市,6月份一、二手房成交量均回落。

上半年全国各地数百条涉房政策花式“堵漏洞”,政策组合拳的联动性“威力”正显。近日,“京深”等地学区房都扛不住了,连夜降数十万元甚至上百万元消息不绝于耳。想“搞钱”囤学区房再坐地起价的投资客,“信心”被打击得再也没法“凡尔赛”。种种迹象释放出一种信号:楼市去虚火力道正劲。

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