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放弃松绑幻想!各重点城市相继加码楼市调控

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7月9日,上海也加入二手房调控大军,即日起将实施二手房源价格核验,整顿挂牌价格虚高,有关部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源将不得对外发布。在上海出台该新规的同一日,东莞市住建局今日发布文件,对新房售价申报进行了详细规定;广州南沙也有取消人才购房政策的消息传出。

而前一天,西安正式出台了二手房指导价新政;成都也公布了二手房指导价第二批住宅小区。各地密集升级调控措施,让市场对于下半年楼市调控放松的期望落空。

“当前政策的调控思路非常清晰,调控定力非常足,从新房到二手房,从住宅市场到土地市场,从购房者到房企到地方政府,哪里有漏洞补哪里,不断完善优化政策,”在亿翰智库研究总监于小雨看来,“疫情期间都未放开调控,当前更无此必要。事实上,因为要保证流动性,刺激消费,还要防范房地产这个‘灰犀牛’,未来的导向肯定是管住,防止钱流入房地产。”

对于今日央行的降准,房地产业内人士也保持着冷静的态度,当前房地产金融监管仍在持续强化,“三道红线”加“两条红线”,以及《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》等,已明确要加强资金流入房地产领域的监管,本次降准对房地产市场谈不上利好。

上海二手房源价格核验

7月9日上午10点,上海市房管局召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议,在已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验。上海相关交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

记者从某链家门店处了解到,其已于9日下午从公司处接到了该通知,“但具体细则还没下来”。

值得一提的是,与多数城市给出明确价格不同的是,上海此次并未直接给出二手房的价格。有知情人士透露,有关部门会有一个评估系统对二手房价格进行审核,价格落在该范围内即可通过,范围之外则无法通过。

该价格并不会直接对外披露,“合理价格是多少,只有试了才知道”。在某资深业内人士看来,现在有存在房源价格虚高的现象,明显偏离正常市场价格,这样会干扰市场正常价格,拉高平均价,同时会影响市场预期。

事实上,上海对二手房市场的管控从2020年时就已开始逐步推进。2020年12月,上海二手房交易过程中新增房源核验环节;今年3月政策缓冲期结束,中介机构下架大量二手房源,对虚假房源进行整顿。

叠加“沪十条”、新房集中入市等各项措施,上海二手房市场2020年下半年以来的热闹状态出现缓解。

上海中原地产提供的数据显示,进入二季度后,市场情绪有所企稳,成交量稳定在2.5万套左右;6月份的成交略有增加,达到2.8万套。较1月份4.4万套、3月份的3.9万套有所下降。

中指院上海分院高级分析师刘航提出,本次新增的价格核验则是对前期政策的补充升级,精准打击部分二手房挂牌虚高、误导房价预期的现象。未来有望改善二手房市场存在的投机炒作行为,引导二手住房理性交易,稳定市场预期,促进上海房地产市场平稳健康发展。

各地调控加码

今年以来,各地政府因城施策,房地产市场的调控新规层出不穷。据中指院不完全统计,2021年上半年月均出台房地产紧缩政策明显超过去两年月均水平,30余热点城市出台调控新政,累计调控次数超百次,调控更加频繁,调控手段更加全面。

从年初起,上海就相继对假离婚、赠与房产、增值税免征年限“2升5”等进行规定,并祭出积分摇号新规,持续对市场进行降温。在近期落下帷幕的首批集中供地中,上海实行了房地联动机制,在出让文件中直接对地块未来新房价格进行了规定,稳定了市场预期。

7月9日,东莞也出台了新建商品房售价申报新规,针对下一年度首次销售的新建商品住房项目的申报价格,将参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格,结合房价调控目标审核确定。

不只是针对新房领域,今年颇有风向标作用的,还有对二手房市场的调控。今年2月初,深圳率先落地,发布了全市3595个小区二手房成交指导价;5月中旬,宁波公布了9个热点学区、112个小区指导价;5月下旬,成都也公布了第一批住宅小区的二手房指导价细则。7月8日,西安也发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,正式出台了二手房指导价新政。

随着二手房调控新规的发布,各地市场热度出现不同程度降温。

在针对热点学区二手房进行指导价的宁波,有当地市场人士向记者表示,主要的9个学区价格回调或成交为零了;而普通二手房现在的行情也较为惨淡,比去年已成交价还要高的成交概率几乎为零。

在最早推出二手房指导价的深圳,已连续3个月成交量低于5000套,6月则跌破3000套,二手住宅过户套数为2575套,环比下滑15%,同比减少76%。上半年二手住宅共成交28442套,同比下跌35.4%。

调控收紧预期难改

目前,还有更多城市热度仍保持在高位。

以热点城市杭州为例,中指院数据显示,2021上半年,杭州市区(含富阳、临安)新房成交104696套,为近5年来同比新高;杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交55344套,为4年来同比新高。

在高成交量的推动下,杭州各大银行房贷利率连续上调,房贷额度也频频告急,杭州部分银行对二套房、二手房停贷的消息不时传出。

在杭州当地市场人士看来,若市场温度不退,未来可能会带来更多的调控政策,例如提高首付、增加社保年限等,“达不到门槛的买不了,市场热度自然而然会下降”。

在今年上半年经历了两度调控升级的广州,市场的活跃度仍不低。克而瑞统计显示,2021年上半年,广州一手住宅成交面积为634.95万平方米,同比增79.65%;另据贝壳研究院数据,今年上半年,二手房成交7.8万套,创历史同期新高。

对于已有所降温的上海市场,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,在调连续高密度推出调控政策下,二季度楼市温度的确控制住了,但是从成交量来看,仍比正常水平高出20%左右,因此房价还是有上涨压力。“楼市调控神经不会松,只要市场有违规举动,调控举措会很快落地。”

不只是一二线城市,中指院预计,今年下半年,调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延,各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策,不断细化和完善当地调控“工具箱”。

值得一提的是,今日央行宣布降准,这一通常对于房地产市场来说是利好的消息,在58安居客房产研究院分院院长张波看来,此次对于房地产行业难言利好,在调控侧没有明显放松的背景下,房企的融资难度降低空间依然有限。今年上半年房贷整体通过金融机构融资的规模已经减小,同时从“三道红线”+“两条红线”的金融供给两侧的调控来看,目前没有丝毫放松的迹象。

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