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房贷集中度管理新政“年中总结”:增速创8年新低 银行资产结构面临调整

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近期,二手房停贷、暂缓的消息频出,主要出现在一些热点二线城市。据了解,目前上述情况已在武汉、杭州、重庆等地开始出现。与此同时,不少城市房贷利率一路走高。对于上述现象原因,大多数银行表示受房贷调控政策的影响。

房地产贷款集中度管理制度政策自今年1月1日施行以来,已有半年时间。《证券日报》记者调查发现,经过持续整治,资金过度流入房地产市场的问题已得到初步扭转。由于监管部门已开启“房地产贷款集中度管理”,未来房地产贷款增速不会再高速增长,但仍面临一些问题待解决。

中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明在接受《证券日报》记者采访时表示,虽然房地产贷款增长速度得到了控制,但还应该关注其他贷款的资金用途和流向,防止个人经营性贷款、消费贷款等资金挪用于购房;除此以外,还要防止流动资金贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金挪用于房地产开发,从而削弱政策效果。

银行逐步“消化”

房贷集中度管理政策

近期,多地多家银行纷纷上调房贷利率。例如,广州地区包括国有大行、股份制银行在内的多家银行再次上调房贷利率。热点二线城市中,杭州、重庆、南京、武汉、郑州等地的银行房贷业务出现了收紧迹象,部分银行暂停了二手房贷款业务,甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

今年二季度以来,多数城市房贷利率持续走高。据贝壳研究院近日发布的72城银行房贷利率简报,6月份信贷管控持续高压,多城市房贷利率上调超过30BP。2021年6月份首套及二套房贷利率指数连续7个月上升,从6月份主流利率平均值来看,首套为5.52%,二套为5.76%,银行签约周期一般在46-50天之间波动。

6月份72城房贷平均放款周期为50天,较上月延长2天,其中,超六成城市放款周期延长。

不难发现,房贷额度紧张的城市正是一段时间以来成交火热、房价上涨较快的城市。对于房贷紧张的原因,多位银行业内人士称,这是在今年以来实施的房地产贷款集中度管理制度下,金融机构主动调控的结果。

多项数据显示,房地产金融调控的效果正在初步显现。

当前,我国房地产融资呈现出“五个持续下降”特征。截至今年4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,创8年新低;房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点,已连续7个月下降;投向房地产的理财产品规模同比下降36%;房地产信托余额较去年同期下降约13.6%,自2019年6月份以来呈持续下降趋势;银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降。

央行公布的统计数据显示,2021年5月份住户中长期贷款新增4426亿元,较4月下降10%。居民中长期贷款主要以购房按揭为主,这已经是居民部门中长期贷款新增额度连续两个月下降。

房贷新政考验

银行资产调整能力

从目前执行的情况来看,房贷政策实施的效果初步显现。但在执行过程中仍存在一些问题亟待解决。

“在银行根据房地产贷款集中度管理整改的同时,有三方面潜在风险需要关注。”明明对《证券日报》记者表示,首先,从房地产贷款内部管理来看,落实监管要求过程中,应注意完善客户集中度风险限额指标,压降大额授信集中度风险;其次,注意调整授信政策,特别是在融资受限的背景下,房企信用风险抬头,要加强对房地产企业实行严格的名单管控;再者,由于我国房地产贷款余额较大,房地产类贷款规模下降及占比增速回归,商业银行资产配置面临重大调整,“资产荒”背景下欠配问题对银行也将成为一项考验。

银行业内人士指出,房贷集中度管理规定,对银行资产负债表的影响表现在各个方面。对银行而言,房地产类贷款投放金额减少,将会倒逼其调整资产结构。

例如,6月25日,招行副行长王良在股东大会上表示,该行一季度房地产集中度和住房按揭集中度分别较去年下降0.59个百分点和0.67个百分点,小微贷款保持快速增长,信用卡贷款恢复性增长,弥补住房贷款少增的缺口。该行一季度净息差2.58%,较去年同期下降3bp,展望全年,净息差预计在去年基础上会有所下降,主要是贷款资产端收益下降较为明显,贷款定价下降明显,高收益的房地产贷款受限制等原因所致。

“正常的住房刚需依然需要得到合理保障,因此需要对购房者的资金来源、购房资质等进行严格审核,在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持,加大对住房租赁市场金融支持等。”明明认为,房贷收紧背后的政策意图在于打击炒房行为,为楼市去杠杆,降低金融体系潜在系统性风险。“房住不炒”基调之下,额度控制不等于不放款。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受《证券日报》记者采访时表示,购房需求是相对于住房供给而言的,当前人口流入地区土地供应不足,导致房价上涨,监管为了控制房价上涨幅度,只得从需求端进行压制。

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