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有房无证烦心 精准处置舒心

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开发商资金断裂、审批手续不全、违规擅改规划……近年来,由于房地产开发过程中出现各种问题,导致一些购房者有房无证,饱受群众诟病。

自2020年4月以来,湖南将久拖不决的房地产办证历史遗留问题作为整治重点,在全省范围内开展清理工作,将开发企业与购房者责任剥离,为治疗这一“通病”找到一剂药方。80万户购房者办证问题被提上日程,截至目前,超过七成购房者取得房产证。

多类情形导致“办证难”

今年59岁的姚先生是邵阳市宝庆皇府小区居民。早在2007年,他就购买了小区一套117平方米的商品房,并在2013年交清全部房款。起初,开发商承诺两三年内交房,然而由于开发商资金断裂,这一楼盘几成烂尾楼,交房更是遥遥无期。

期间,姚先生和多名购房者每年都多次反映情况,但楼盘何时启动再建迟迟没有下文。2020年,邵阳市引进另一家房地产开发企业接盘,姚先生才在今年1月拿到钥匙,并开始办理不动产权证。

姚先生的遭遇在湖南省乃至全国具有一定普遍性。购房是多数家庭一笔不小的开支,而房产证是这笔资产的有效证明,除了证明房产的所有权关系外,还可用于子女落户上学、转售出租、抵押贷款等方面。

长沙开福区的左岸春天小区,此前有500多套房屋未能办证。一位余姓业主说,2018年,他家小孩上一年级,因为当时没办房产证,只能在几公里外的一所流动人口子女学校就读。去年五六月办证之后,他终于能将小孩转到小区附近的小学。

记者调查发现,房产证办证难主要包括四类情形:非法占用和买卖土地、擅自改变土地性质等违法用地问题;违反规划建设、无证施工导致无法竣工验收等违规建设问题;开发企业破产、开发商找不到人、不配合办证等开发建设主体问题;土地使用权、在建工程被开发企业抵押或被司法查封等涉抵涉诉问题。

邵阳市自然资源和规划局一位副局长说,部分楼盘在完工之后由于相关手续不全或超规划建设,即便是商品房交付购房者也无法办理房产证,而开发商资金断裂导致烂尾更是“硬骨头”,群众对此反映强烈。

据湖南省自然资源厅介绍,针对房产证办证难现象,湖南建立信访联动机制,各地对辖区内问题楼盘全面摸底排查,共计摸排出问题项目2308个,涉及房屋1.4万栋,购房人83.4万余户。

“靶向治疗”分类处置

自2020年4月起,湖南在全省部署开展集中化解房地产办证信访突出问题专项行动,省市县组建工作专班,从自然资源、住建、税务、信访等部门共计抽调上千人集中办公,向房产证“老大难”开刀。

在专项行动中,湖南省及各地市州按照“定领导、定方案、定专人、定职责、定时限”原则,全面落实县级“领导包案”,党政主要领导带头包办重大疑难复杂问题。同时,与办理房产证有关的各部门抽调人员形成合力攻坚机制,打通部门之间的堵点,避免相互推诿,集中高效推动专项行动。

据湖南省自然资源厅介绍,由于涉证问题复杂,化解工作中将办证问题按照“缺资金、缺证照、缺主体、有官司”等不同情况,梳理为涉及土地、规划、税费、竣工验收、涉抵涉诉等八类问题,并分类明确处置指导意见,收集了一批具有典型性、指引性的处置案例,分期刊发为地方提供指导。

基本做法是,对缺证照的,将手续精简为规划核实证明、土地权属证明和竣工验收证明等核心要件;对缺主体的,将承继单位或辖区政府授权单位作为办证主体,允许适当扩建商铺、住宅引进新投资者接手烂尾楼;对缺资金的,采取先办证、后追缴等办法;对有官司的,与法院建立府院联动机制等。

购房者是房产证办证难的最大受害者,往往也是“无过错人”。长沙市自然资源和规划局干部张瑜告诉记者,在办证过程中,很多时候需要采取“容缺办理”,即在依法依规的前提下,优先解决作为善意第三者的购房人的办证问题,下一步再去“追缴、追诉、追责”。

在长沙、邵阳等地,主管部门在确认项目“来源合法、安全合格、权属清晰”的前提下,将开发企业与购房人的责任相剥离,实行购房人办证与追缴项目建设单位税费、追究相关责任相分离,对购房人无过错的遗留问题按照先易后难的顺序进行办理。

在办证流程上,湖南各地将正常办理首次登记所要求的建设工程规划许可证、施工许可证、规划竣工验收合格证、国有土地使用证、已缴税费证明等10余项资料,简化为规划意见、土地情况、房屋安全、购房户个人税费等4个核心要件,开辟绿色通道,设立专门窗口,简化办理流程,提高办证效率。

解决“老大难”要有“新作为”

湖南多地一些久拖不决的房地产办证难题在专项行动中得以解决。截至今年5月底,湖南省用一年时间累计化解1821个问题项目,化解率达75.43%,共计为60.6万多购房户解决办证难题,发放不动产权证47万本,同时追缴出让金、税费和非税收入共计约15.21亿元。

湖南不少参与化解办证难题的干部认为,除了创新工作方式和业务流程之外,并没有太多可依赖的新政策,但却能化解存在数年甚至一二十年的难题,关键在于从上至下形成了在解决老难题中有“新担当、新作为”的氛围。

事实上,房地产证办理难具有一定普遍性,其中暴露出城市建设过程管理不到位、执法不严格等问题,尤其是在部门改革和职能调整后,更需要查缺补漏,建立长效机制,防止出现新问题。

城市建设管理需要统筹各方力量,防止“各扫门前雪”。部分受访干部反映,房产证办证难题主要是因为一些楼盘在开发建设过程中违规占用土地、违规施工、资金监管不到位等。较为典型的是部分楼宇擅自加盖,而执法监督不到位,致使问题楼盘“木已成舟”。

业内人士认为,在城市建设管理过程中,一方面要明确部门职责,形成管理合力,加大执法监管和事后追责力度;另一方面,要建立长效机制,“治老病”的同时“防新病”。

2020年,湖南省自然资源厅、省住建厅等四部门联合印发《关于开展“交房即交证”改革试点的通知》,明确将在长沙市、株洲市、湘潭市和郴州市四个地区全面开展“交房即交证”试点工作,其他市州根据实际情况选择有条件的1-2个县市区开展试点。自今年起,将在试点地区“交房即交证”工作评估基础上,制定实施方案,组织在全省分批次推进“交房即交证”改革,逐步形成长效机制,从初始环节防止再出现办证难题。

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