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深圳楼市进入降温通道:新房“高热”不再,二手房低迷延续

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在调控政策叠加影响下,此前“高烧”的深圳楼市已逐步回归理性。机构统计数据显示,尽管6月单月深圳新房住宅成交量环比小幅回升,但从整个上半年来看,新房住宅共网签26140套,同比上涨56%,环比却下滑9%;二手房方面降温更为显著,2021年上半年,深圳二手住宅共网签28442套,同比下滑35%,环比更是下滑了45%。

业内人士认为,随着土地供应的加大,以及调控政策的进一步强化,深圳楼市成交量很难提升上来,预计今年将一直处于“横盘”状态,甚至不排除向明年传递。

在调控组合拳作用之下,此前“高烧”的深圳楼市已逐步回归理性。新京报记者 陈哲婉 摄

6月新房住宅成交量低位小幅回升

在当前的深圳新房市场上,全民“打新”“抢房”的风气正逐渐消失。

从实时市场情况来看,来自中原的统计数据显示,今年6月份,深圳共有7个住宅项目获批,11个住宅项目开盘。住宅批售面积29.3万平方米,环比上升8.1%;推售38.3万平方米,环比上升112.1%。

成交量方面,6月份,深圳新房住宅成交2866套,环比上升7.1%;成交面积为28.1万平方米,环比上升5.8%。

图片来源:深圳中原研究中心

“由于6月是房企冲刺年中业绩的关键期,项目推盘和促销活动力度均较大,因此带动成交量低位回升。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析称。

从深圳各区域成交情况来看,6月份,宝安、龙华、南山、龙岗、坪山五个区成交面积出现上升,其余六个区成交面积下滑。其中,坪山区成交量增长最为显著,环比增长83.8%,主要为5月入市的金尊府、佳华领悦集中网签。而光明区下滑最为明显,成交面积下滑81.3%,主要是由于近三月该区无新增住宅供应。

值得一提的是,深房中协(“深圳市房地产中介协会”的简称,下同)根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交(完成产权过户)数据统计,2021年1-6月,深圳全市新房住宅共计成交26410套,较去年同期1-6月份新房住宅16727套成交量,同比上涨57.8%。从月度看,2021年上半年新房住宅成交量主要“贡献点”在于1月份,延续了2020年下半年新房市场的热度。

事实上,新房市场的成交与供应情况也息息相关,随着2020年下半年新房供应的集中释放,2021年以来尤其是从二季度开始,深圳新房住宅供应已出现间断性的回落;同时,由于“2·8”指导价新政对于二手房市场的影响,开始部分传导至新房市场,综合导致了2020年上半年深圳新房市场热度相比去年有所下降。

深圳中原董事总经理郑叔伦指出,从实时市场情况来看,当前市场上对房价短期内无上涨预期,置业者购房节奏放慢,选房较为理性。由于新房住宅市场首付比例低于大部分二手住宅房源,因此置业者的置业偏好向新房倾斜,其对新房住宅市场理性和热情并存。

“随着新房住宅供应回升,预计近期新房市场过户套数会随之上升。”郑叔伦称。

二手住宅回归理性,网签量“五连跌”

相比新房市场,二手房市场受制于“2·8”指导价新政以及信贷收紧影响,降温更为明显。

“我去年4月在福田区买下一套二手房,小两居,当时计划住几年,再换套三居室,现在换房首付太高,没个八九百万,别想换了。所以我索性不关注市场了,先住着吧。”深圳当地一业主如是说。

这只是深圳购房者逐步回归理性的一个缩影。反馈至数据层面,来自乐有家研究中心数据显示,6月份,深圳二手住宅市场网签3216套,环比下跌14%,已呈现“五连跌”态势;市场过户2575套,环比下跌14%,同比下跌75%。

图片来源:乐有家研究中心

从各区来看,过户量普降,均未能过千。过户量最高的为龙岗区,过户720套,环比下跌11%;福田、罗湖、宝安、南山四区的过户量也分别环比下跌10%、13%、17%、25%。

在业内看来,深圳二手房月成交量5000套为“荣枯线”,3000套为“冰点线”。实际上,自二手房指导价新政出台以来,深圳二手房网签量已连续4个月跌破5000套。

而从今年上半年整体数据来看,深圳二手住宅共网签28442套,同比下滑35%,环比降幅更是达到45%。

市场趋冷,也逐步反馈至二手住宅成交均价上。自“2·8”指导价新政出台后,深圳二手住宅成交均价环比一改以往的上涨态势,转而出现下跌状态。按月来分析,乐有家研究中心数据显示,3月份下滑幅度最大,4月份出现小幅反弹,最近的5、6月份涨幅再度出现下调。与此同时,价格同比也出现了较大变化,从1月份的37%涨幅,下调至6月份的8.9%。

除此之外,据乐有家门店数据监控显示,6月深圳在新增二手住宅在售房源、新增求购、二手带看等方面均有小幅下滑。

而房源挂牌量方面,依然在不断增多。据深房中协根据四大行(乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产)公开挂盘出售数据统计,截至2021年6月30日,深圳全市挂盘出售房源约12.68万套(存在重复房源),比5月31日统计到的约12.03万套在售房源持续上升5.4%。

对此,深房中协方面表示,二手房挂盘量的增加,一方面可以折射出部分业主心态的微妙变化,另一方面,挂盘量的增加与二手房网签量的持续低迷,也预示着成交周期的拉长。在当前调控持续发力的背景下,随着放盘量的持续增加,成交周期或将持续拉长,下半年或许会有更多“笋盘”(即低于市场价、性价比高的房源)冒出。

房产中介出现闭店,经纪人休假

深圳楼市成交趋冷后,受到直接影响的便是房产中介。

新京报记者了解到,目前深圳房产中介门店变得冷清了,“市场低迷,肯定有影响。最近一段时间,有一些门店选择关门节省成本,一些中介允许经纪人去休假。不同经纪公司战略规划不一样,我们公司目前人员还算稳定。”深圳当地一家经纪公司相关人员称。

据深房中协统计,2021年1-6月份以来,深圳全市实名登记的从业人员虽然存在部分下滑现象,以6月30日时间节点有效实名登记从业人员数量为例,同比去年同期,仅小幅下滑11.8%,但总量仍处在平稳的水平,并未出现所谓大面积“离职潮”,这一现象也与各机构及时补充从业人员有关。

对此,深房中协指出,现阶段从业人员规模总体平稳,主要是由于新政实施还不到五个月,房地产中介行业经过多年的发展,无论是在从业人员心态方面,还是各企业人才队伍招录与建设方面,都已积累了相对丰富的应对经验,短期内新政对于从业人员的冲击尚可应付。

但是,深房中协表示,若是现阶段成交量低于“荣枯线”(即月均二手房网签持续长时间低于5000套)的市场成为“新常态”,则从业人员规模或将在下半年出现较大幅度的波动。

业内:调控效应下,深圳楼市低迷或将延续

对于目前深圳楼市的整体表现,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,相比5月份,6月份深圳楼市的成交量又有所下降,主要原因在于,二手住房成交参考价格发布机制下,卖家挂牌意愿明显减弱,不愿意挂牌或不愿意以参考价来挂牌,这导致成交受阻。此外,买家预期也开始不再积极。

“5月份二手房价格就已出现下降,在此背景下,银行信贷整体收紧,利率上升,以及深圳市最近出台的相关政策,对市场预期产生了较大冲击。”李宇嘉称。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为,随着调控政策效应逐渐显现,深圳二手房市场成交量已明显下滑,预计接下来随着二手房购房贷款管理趋严,二手房市场或将进一步回落。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出,深圳6月楼市之所以降温明显,除了受疫情影响,出行受阻进而影响成交外,更重要的原因在于,去年以来,在严厉的政策调控下,深圳房地产市场被严格管控,“房价基本处在横盘架构,局部楼盘出现一些小幅下跌,但整体价格还没有出现明显大震荡。不过,成交量持续萎缩,尤其是6月份表现特别明显,反映出目前市场的低迷。”

“今年上半年,土地供应明显加大,比如在保障住房、租赁住房、人才安居房方面加大供应规模,由此,供需关系上发生一个根本逆转。”宋丁指出,随着政府部门加大土地供应,以及政策调控的进一步强化,深圳楼市“横盘”时代随之出现,成交量很难提升上来,且时间上并非短期,预计今年将一直处于“横盘”状态,甚至不排除向明年传递。在此背景下,预计深圳局部地区将呈现微跌式发展态势。

谈及接下来市场走势,在李宇嘉看来,主要取决于深圳二手房参考价的影响,“目前来看,二手房参考价不太可能退出,预计楼市还将进一步下行,至少7月份还会保持目前走势。”

新京报记者 张晓兰

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