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“房贷荒”预示杠杆炒作楼市的时代结束了

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图 / 图虫

近期,楼市正在经历一轮“房贷荒”,多个热点城市的主要银行纷纷上调首套和二套住房贷款利率水平,或暂停二手住房贷款投放。

根据贝壳研究院对全国72个城市房贷业务的统计,首套和二套房贷平均利率已经连续7个月上升,二季度分别累计上涨17和15个基点。6月份,72个城市首套和二套房贷平均利率分别为5.52%、5.77%,分别在LPR基础上加点87点和112点,而央行对首套、二套房贷规定的最低利率分别为LPR和LPR加60个基点。

即便房贷利率不断上行,但贷款申请也不是马上就能批下来的。据悉,像广州、合肥等热点城市,房贷从审批到发放,目前大概要4-6个月。有的银行今年上半年的额度用完了,正在审批的贷款,三季度的额度都不一定能够满足。有银行按揭经理干脆告诉客户,现在申请的话最早也得四季度放款,甚至有可能要顺延至2022年了。

其实,“钱荒”在楼市上演绝不是今年才有的,每当楼市调控收紧,都会出现“房贷荒”,比如2013年底、2017-2018年。2018年2月初,四大国有银行广州分行曾集体上调房贷利率。钱荒到一定程度,就会出现二手房“停贷潮”,比如2019年8月份合肥地区12家银行宣布不做二手房贷款了,包括几家国有大行。

近期,深圳、广州、东莞、郑州、成都等城市都出现二手房“停贷潮”。当然,没有哪个银行官宣称停贷,只是一线业务人员称“暂停”或告知客户贷款申请可能几个月内都批不下来,当前也没有批下来的时间表。笔者认为,这一轮“房贷荒”来得比过去汹涌,而其中的原因又是过往不曾有的,即各大银行房贷占比都超限了。

2020年底,央行公布了房贷集中度“五类分档”。工农中建交等大型国有银行为第一档,房地产贷款占比上限是40%、个人住房贷款占比上限是32.5%;招行、中信银行等股份行及大中型城市商业银行为第二档,房地产贷款占比上限是27.5%、个人住房贷款占比是20%。根据2020年年报披露,18家A股上市的大、中型中资银行中,6家银行的个人住房贷款占比超过监管红线,3家银行的房地产贷款占比超过红线,其他银行即便没有踩线,但也基本在红线附近。

今年上半年,各地楼市普遍回升。

1-5月份全国商品房销售面积和销售金额分别增长36.3%和52.4%,销售金额增幅大于销售面积增幅,意味着房价在上涨,从而引致涉房贷款增长。

1-5月份,开发商到位资金同比增长29.9%、个人按揭贷款增长32%。如果以总行法人来考核的话,现在很多银行并未踩线,因为楼市相对平稳的内地和中西部房贷占比比较低。若以省分行、市分行来看,很多热点城市都踩线了,甚至有的城市房贷占到新增贷款的50%左右。

另外,有的城市尽管房贷占比没有超出红线,但由于新增房贷规模增长太快,房贷投放和房价上涨已经形成顺循环,房贷已成为楼市火爆的第一催化剂。如果不控制新增贷款额度,楼市火热的局面就无法改观。而且,今年政府工作报告还明确,在去年增长40%的基础上,大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上。根据经济增长确定合意贷款投放的框架下,房贷过度投放就会挤占中小微贷款规模。于是,今年监管层对房贷规模、占比、增速启动“三重管控”。

目前,在人民银行窗口指导下,很多城市被要求房贷存量规模不能增长,只有收回贷款才能释放新增空间;有的城市干脆“挤牙膏”,每月只投放申请规模的30%左右,其他的一律往后延。而且,由于前期部分经营贷、消费贷违规流入楼市,监管层要求严格房贷审核流程。

近期,各大银行对房贷申请的审核都非常严厉。比如,购房首付款必须是购房者自有资金,或直系亲属(即父母)的资金。凡是到账低于6个月的资金,都要查实或证明该资金是自有资金。

另外,银行还要审核借款人的收入证明、银行流水、购房资质等,以佐证资金来源和还款能力。近期,金融监管部门对房贷“贷后抽查”的频率提高了、审计更精细了,一旦贷后抽检时发现,已投放的房贷在审核流程上有瑕疵、申请信息有作假行为或首付资金并非为自有资金,不仅借款人会被抽贷,银行也会面临动辄上百万的经济处罚,主管行领导会被问责,得不偿失。

因此,银行也有意识地降低房贷投放节奏,导致额度紧张。一般来说,“房贷荒”是周期性的,楼市调控政策放松以后,“房贷荒”自然就消失了。

但是,这一轮房价上涨与过度加杠杆,银行贷款管理的屏障频频失守关系极大,背后是银行依赖地产实现业绩的惯性,这已违背了“房住不炒”、违背了银行服务实体经济的本源。从各地严格落实房贷集中度管理、开发商融资“三道红线”和压实中小微贷款任务来看,即便未来“房贷荒”会缓解,但在上限指标控制下,资金大规模涌入楼市的时代结束了,靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。

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