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逾100个县城房价过万 部分地区存在明显炒作痕迹

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财联社(北京,记者 李洁)讯,新华社点名部分三、四线县城或县级市房价超过3、4万后,三四线县城的房价是否存在虚火成为关注焦点。

根据中国房价行情网数据,目前全国至少有103个县(县级市)房价均价过万。2021年4月房价均价排名前5个县城分别为:海南陵水33936元/平方米、浙江义乌25497元/平方米,海南万宁23368元/平方米,浙江永康22990元/平方米,浙江温岭20952元/平方米。

在新华社的文章中还提到,对存在明显炒作痕迹、虚火过旺的县城楼市,政府应及时出手“降温”。

对此,58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者,“房价与当地经济水平、人均收入水平、供需状况直接挂钩,并受调控政策影响。但房价上涨过快的县城的确存在一定虚火,购房者入市要保持相对理性。”

县城房价存“虚火”背后

目前房价过万的县城主要分为三类,一类是东部沿海发达地区县市,一类是拥有高品质旅游资源的县市,另一类是被都市圈环绕的部分县城。

“县城房价涨到三四万,应该只是少数个别的楼盘,不是一个总体的或平均的概念,大部分县城还达不到这么高的价格。”一位房地产研究机构高层告诉记者。

业内人士认为,房价高的地方通常有一些共同特点,即需求比较旺盛,供给跟不上。

中国房价行情网数据显示,目前103个房价均价过万的县市中,海南陵水以33936元/平方米的价格位于榜首。

“像陵水、万宁这样的旅游类城市,买房者实际上来自于其他地方,甚至有一些是全国范围的购买力过来,买房需求量很大,而且购买力非常强。这些外来需求的涌入,看起来好像房价跟当地的收入水平相当,但实际上是偏高的。”上述研究机构高层表示。

其进一步表示,这种情况之下,如果当地房地产供应能力不足,跟不上需求变化,会造成房价上涨。

值得关注的是,房价过万的县城中有93个位于东部沿海地区,其中浙江便有46个县市房价过万。

“从浙江的县级市来看,不少城市房价的确早已处于全国平均线之上,甚至有一些已经超过了西部的省会城市。例如从安居客线上数据来看,浙江不少县级市二手房挂牌价都在1.6万-2万/平方米之间,甚至金华下属的义乌和永康的房价,每平方米单价也已经过了2万元。”张波告诉记者。

一位房地产行业资深分析师称,经济实力依然是房价的直接推动力。房价水平也是一个城市经济实力的重要体现,浙江省内包括金华、嘉兴、湖州等县级市民营经济实力都很强,这也造就了县级市本身有着大量有实力的本地购房需求。

此外,浙江不少县级市对人才的补贴力度较大。很多县级市会对本科以上落户并工作人群给予买房补贴,例如研究生补贴20万-30万,博士生补贴30万-60万。张波认为,这也在一定程度上加快了落户人群的购房速度,导致一定期间内供不应求,从而对房价有一定的推升。

和浙江类似的还有广东省。不过,广东省内撤县并市、建设省域副中心城市,例如顺德并入佛山等,第三方暂无单独县级市房价最新相关数据。

此外,在房价过万的县城中,还有廊坊三河市以及大厂县。数据显示2021年4月三河房价为18582元/平方米,大厂房价为14749元/平方米。

“三河市和大厂县的房价,是由于地理位置较特别。像这种围绕在中心城市周边的县城,随着都市圈和城市群格局的形成,大城市人口的外溢,就会带动当地房价的上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

部分县级市加入调控队列

在“房住不炒”政策大背景下,如何判断部分县城的房价是否存在虚火?

对此,一家研究院的分析师告诉记者,不能简单以房价高低来判断楼市是否存在虚火,应该主要看这个地区房价涨幅是否过快。

“支撑一个地方的房价,主要是看购买力、购买需求是否在膨胀,也就是人口基数是否在不断增加,包括本地的出生、外地的迁移数量等。此外,当地的一些拆迁也能够带来一些价值增长,支撑起房价的上涨。”上述研究机构高层表示。

业内人士认为,房住不炒,保持房地产市场稳定并不是只针对一、二、三线城市的,县城房价的稳定亦十分重要。

事实上,为抑制房价过快上涨,部分县城已经对当地房地产市场进行了调控。

4月20日,浙江省县级市江山市发布有关房地产市场平稳健康发展的十二条措施,包括土地供给、房源供应、交易管控等方面,并实行住房限售,商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。据机构统计,江山今年4月份房价均价为19506元/平方米。

除江山外,浙江的永康、义乌均出台了收紧性的政策。严跃进表示,这进一步说明经济状况较好的县级市近期也有炒作现象,这也意味着楼市调控正从一、二线大城市逐渐进入到三、四线城市。一些百强县和县级市后续调控升级的概率将加大。

而在县城中房价最高的海南陵水调控政策也较为严苛,但其仍面临房价上涨压力。

海南省住建厅房地产市场监管处处长王智此前曾表示,因为海南省全域限购政策,且陵水已经连续多年未新增住宅供地,陵水存量房产已成“绝版”,房价上涨压力依然存在。

此外,环北京圈的县级市廊坊三河以及大厂,也一度出现房价上涨幅度过快的现象。2017年初廊坊发布了针对市区县的限购政策规定:非本地户籍居民家庭购房限购1套,且首付比例不得低于50%,并要求缴纳3年及以上的社保或者税款。

“应不应该出调控政策,要看各个县城房价涨幅的情况。在调控的同时,政府还需要增加住宅的供应,同时向一些买不起房的人增加住房保障。”上述分析师告诉记者。

张波指出,一旦县城的房价波动过大,因城施策的调控将不会缺席,保持房价稳定是保障房地产市场稳定有序发展的重要因素。

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