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深圳调控瞄准新房售价 业内:“刚性”指导更助市场降温

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5月27日,《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》(简称《通知》)流传网络,引发热议。5月28日,深圳市住房和建设局向新京报记者证实:“文件是真的”。

《通知》进一步对新房价格进行管控,其中明确“深圳市预、现售房价不得超上年度至今同地段、同类型新房的网签价,分批推售不能涨价,不得借装修变相抬价”。

新房分期推售,一年内不能涨价

根据《通知》,价格指导原则是,按照深圳市房地产调控政策相关规定,深圳市预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。

对于同地段、同类型新房的选取原则,《通知》指出,根据项目所在位置,选取同区域范围内周边不超3公里的同类型、同品质的在售或已批售未网签新盘进行比对,选取新盘数量原则上不少于3个。若同片区新盘无法满足可比要求,可按照“同片区-同街道-同行政区”的优先顺序扩展范围。

对于分期开发的项目,两次申请价格备案时间间隔未超过一年的,原则上按照前期备案价格进行批复。若申请价格备案时间间隔超过一年,可按照定价指导流程重新申请备案价格审批,但应优先参考前期项目的网签价格。

对于商务公寓项目,商务公寓的价格指导规则与住宅相同,但对于周边无参考楼盘的商务公寓项目,可综合考虑项目品质与特点,采用所在区域新建商品住宅与商务公寓的销售价格进行折算处理,原则上采用同时期、同项目的商品住宅与商务公寓网签价格的比值。

对于预售商品住房和商务公寓项目转现售的,原则上备案价格不得向上调整。如项目在“深八条”出台(2016年10月6日)之前已预售,则项目转现售后可以视市场情况适度调整一次,但仍需按照价格指导原则和审批流程进行重新核定。

对此,中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为:“这次对新房房价的价格指导,对很多细节、多种方面作出明确的规定,是对过去调控政策的强化,对开发商形成了有力的约束。”

“在分期开发的项目中,第二次申请预售证的时候,会趁势涨价。而现在这种空间减少了。所以从这个角度看,房企捂盘惜售的意义也就不大了,因为即便是捂盘,后续也没有涨价的空间。而预售转现房不得涨价,这就抑制了房企借期房转现房的操作趁势涨价的做法。这样也有助于房企故意拖沓不推盘、不主动销售的做法,能够倒逼房企释放更多的房源。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

“深圳此时再次对新房房价作出明确的指导规定,因为相比于二手房,新房房价更有风向标的意义,因此,相比于此前,深圳此次对新房房价的调控更为严格,更为细化,从‘不得’等用词来看,也更加刚性,体现了深圳市政府调控的决心。”宋丁指出。

防止房企借装修变相抬高房价

为进一步加强对商品住房和商务公寓的销售管理,防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价,对深圳市新房市场的价格水平造成影响,《通知》要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上,对精装修价格进行总体把控。原则上,精装修项目价格核定需按照工程造价方法进行核算,由区造价部门或第三方评估机构进行审核。

《通知》对精装修价格梯度区间细化如下:毛坯均价6万元/平方米以下(含6万)项目,最高精装修价格3000元/平方米;毛坯均价6万-8万元/平方米(含8万)项目,最高精装修价格4000元/平方米;毛坯均价8万-10万元/平方米(含10万)项目,最高精装修价格5000元/平方米;毛坯均价超过10万元/平方米项目,最高精装修价格6000元/平方米。

严跃进称:“这也说明在深圳当前房地产调控下,一些房企在变相通过精装修内容涨价。此次明确了项目毛坯价格和最高精装修价格的关系。类似规定可以约束房企随意涨价的冲动,至少使得精装修的工作更加规范。对于购房者来说,在后续购房方面,也可以基于此类精装修上限标准来检查定价是否合理。过去一些精装修价格虚高的房源,自然也会降温。这也有助于促进精装修房价格的稳定。”

深圳调控持续收紧 

早在新房控价之前,今年2月8日,深圳市住房和建设局已经发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,同时公布了3595个住宅小区的二手住房成交参考价格表。

在二手房参考价格发布后,最新数据显示,深圳二手房价格“止涨”。5月17日,国家统计局公布《2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。在一系列调控举措的作用下,深圳二手房房价“止涨”。据国家统计局统计数据,从环比来看,4月,深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,二手住宅销售价格与上月持平;从同比来看,二者涨幅分别为3.9%和12.9%。

据深圳中原研究中心发布的最新数据显示,5月16日-5月22日,深圳全市20个热门片区二手报价均有所回落。其中,福田中心区域较为坚挺,报价回落仅1.8%,而业主报价下调幅度最高的则是南山科技园北片区, 高达11.4%,该片区已经连续两周下调幅度居榜首。

而进入5月以来,深圳多方面的调控“组合拳”力度也逐渐加大。5月25日,深圳发布《深圳市居住社保积分入户办法(征求意见稿)》,收紧了关于人才落户的相关规定,要求“学历更高”“年龄更小”。比如,将原先的“全日制大专以上学历”调整为“全日制本科以上学历”;“全日制研究生或硕士学位”的年龄限制由45周岁,降低至40周岁;“全日制本科学历”的年龄限制由45周岁,降低至35周岁。

据贝壳研究院统计,今年以来,深圳从购房资格审查、价格管控、禁止代理销售小产权房以及落户升级等方面都出台了相关政策,目的是多方入手促进房地产市场健康有序发展。结合第七次人口普查数据来看,一线城市北上广深的常住人口与2010年相较分别上涨12%、8%、47%及69%,常住人口的增长产生更多的购房需求。贝壳研究院认为,此次规范商品住房销售的《通知》,旨在规范新房定价和审批机制、促进房产市场平稳健康发展。

“深圳此次操作本身是‘稳房价’的举措,更重要的是通过这种形式促进市场‘稳预期’。从这两点看,深圳新房的价格涨幅将得到控制。”贝壳研究院高级分析师潘浩预测称。

新京报记者 徐倩

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