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宁波首次集中供地落幕:各大房企争抢,29宗地揽金358亿

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5月26日-27日,宁波迎来首次集中供地,共推出29宗地块,全部顺利出让,揽金358亿。其中,19宗地块竞拍触及“封顶价”,占比65.5%。

中指研究院宁波分院总经理李嵩点评称:“为期两天的宁波土拍落下帷幕,不论是地价还是溢价率,都体现各大房企对宁波未来发展的看好,以及对城市资源的抢占决心。”

绿城拿下6宗宅地,越秀实现首进宁波

绿城成为此次宁波土拍的最大赢家,斥资98亿元夺得6宗宅地,其中1宗为联合拿地;宁波首家房地产上市公司荣安地产在大本营同样收获颇丰,与德信联合拿下3宗地块的同时,另独自斩获2宗土地。

值得关注的是,此前,绿城在其大本营杭州的首轮集中供地中选择“隐身”,而在宁波却大手笔发力。对此,好地研究院认为,与其他房企比较,绿城更侧重于择时。

好地研究院研究员徐路加认为,“绿城一季度已斥资135.9亿元在杭州拿了9宗地块,占其间杭州市区涉宅地总出让金的28.7%,已相当于绿城去年全年杭州总拿地额的61%。在杭州集中供地政策之前,已经吃了‘半饱’,掌握了先机。”

对于绿城此次重仓宁波,徐路加分析称:“对比来看,一季度绿城在宁波仅拿地2宗,耗资共63.8亿元,相对于去年宁波拿地8宗偏少,拿地金额则约达去年42%,仍需要继续补仓。而宁波本土企业除荣安拿地较凶猛之外,其他以外来房企为主,竞争激烈程度逊于杭州,于是绿城将拿地的重心轮动到宁波。此外,在竞自持、毛坯销售、限购圈等宁波最新政策出台的背景下,别的房企还在犹豫中,绿城已大胆出手,快速补仓。”

另外,值得一提的是,5月26日,越秀地产以11.4亿元拿下鄞州区JS-08-b3(姜山镇核心12号)地块,成交楼面价13446元/平方米,溢价率16.92%。这也是越秀地产首次进军宁波。

从单个地块来看,此次宁波土拍中,楼面价最高的地块是由万科+城投经过141轮竞价竞得的海曙区鄞奉片区HS17-04-15地块,楼面价26978元/平方米,溢价率25.48%,竞配自持面积9400平方米。

而地块成交总价最高的地块则是由绿城经84轮竞价拿下的北仑区霞浦通山未来社区ZB09-03-02b、ZB09-04-01C、ZB09-04-01e地块,成交总价29.92亿,溢价率29.97%,竞配人才房7600平方米。

宁波首次集中供地成交结果一览

表格来源:中国指数研究院

宁波首批集中供地出现多个“首次”

此次宁波首次集中供地看点十足,出现了宁波土拍历史上的多个“首次”。

从出让规则上,此次宁波土拍竞价方式首次推出租赁住房用地计划,即部分地块从“限房价、限地价、竞配建人才安居房”,转变为试行“限房价、限地价、竞自持租赁住房”的竞价方式。而在两日成交的29宗地块中,竞自持租赁住房的地块达到10宗。

而在此次集中供地中,鄞州区YZ04-04-e2地块(东钱湖组团下应地段),是一宗“现房销售”试点地块,被新希望以6.5亿元竞得,这也是宁波土拍历史上首次出现“现房销售”试点地块。该项目建成后毛坯房单价35995元/平方米,装修标准不高于2000元/平方米,未来装修销售最高限价是37995元/平方米。

此外,在此次土拍中,宁波首宗未来社区地块也得以亮相。北仑霞浦通山未来社区ZB09-03-02b、ZB09-04-01C、ZB09-04-01e地块由绿城以29.92亿元获得。

据了解,“未来社区”是浙江省于2019年提出概念并部署的一项工作,是对传统城市社区建设模式的系统性重构,是城市更新的高级形态、先进模式。此次成交的北仑通山未来社区项目,立足“青年北仑”的城市定位,致力于实现高强度、高容量开发方式下的多元社区服务模式,依托轨道一号线打造“TOD综合体”,展示北仑东门户区城市新形象。

溢价率走高,多宗地块盈利空间承压

此次,宁波集中供地竞争激烈,有19宗地块溢价率超过25%。其中,绿城竞得的江北区JB16-02-1c、JB16-02-2d(姚江新区8#-1、8#-2)地块和北仑霞浦通山未来社区,溢价率均达到约30%。

随着溢价率走高、地价攀升,在限价的压力下,房企的盈利空间也被进一步压缩。好地研究院将自持部分地价按可售住宅地价6折计算,并计算无偿移交建安成本来测算各地块实际地价,结果显示,姚江新城、石碶、锦屏等板块房地差(即房价与地价的差距)进一步缩小。

例如,温州时代在奉化锦屏今天拿下的宅地,实际地价达到10343元/平方米,较其2019年5月拿下的相邻地块地价上涨2206元/平方米,两年地价涨幅27%,而且本次新房限价还较之前地块实际售价下降2.8%。

此外,好地研究院对5月27日成交的11宗纯宅地利润率进行测算,按上限价格毛坯销售(其中2宗按照精装修要求来测算),平均预期销售利润率仅为0.75%。

对于宁波首次集中拍地,好地研究院总结称主要有三个特征:一是土拍热度持续;二是房企拿地集中度高;三是房企深耕守擂迹象明显、外来房企拿地不易。

新京报记者 徐倩

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