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广州楼市明显降温,有高价豪宅盘悄然下架,中介生意转萧条

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距离广州发布4·21楼市新政,已过去一月有余。4月21日晚,广州市政府印发了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(以下简称《通知》),明确人才购房须提供连续12个月缴纳社保证明,且不得补缴。此外,将越秀区、天河区、白云区等9区个人销售住房增值税免征年限从2年提高至5年。

新政实施一个月来,广州楼市有哪些新变化?奥一新闻记者观察发现,广州一手房市场明显降温,供应面积上涨但成交量下跌;二手房市场在新政发布前后呈冰火两重天,几遇“膝斩”;黄埔、南沙等热门区域遇挫,增城则逆势上扬。专家表示,随着人口不断涌入广州,未来广州楼市的市场需求仍将保持旺盛状态。

“每个楼盘客户少一倍,许多同事零成交”

严查首付来源、利率上调、预售证放缓……楼市调控组合拳下,广州新房市场降温效果明显。网易房产广州住宅成交数据中心显示,4月份,广州新房网签11296宗,比3月份的12744宗环比下降11.3%。5月1日至5月22日,广州新房网签量总计6547套,不及4月新房网签量的6成。

即便是在被誉为黄金期的五一小长假,广州一手楼市也未见乐观。阳光家缘数据显示,2021年5月1日至5月5日期间,广州一手楼网签成交1204套,同比增加690套,同比上升134.24%。数据看似亮眼,但记者观察发现,五一期间广州新房日均网签套数仅有241套,创2021年最低。据悉,2021年1-4月,广州新房日均网签套数分别为443套、252套、403套、366套。

广州1-4月、五一期间新房日均网签量数据

“这个月每个楼盘客户比之前少一倍!原本五一是地产旺季,但今年五一我才卖2套房子,去年五一我最少是5、6套成交,我周围许多同事这个月都没成交。”南沙区一名房产中介告诉记者。

与萎靡的成交数据相反,广州的新房供应呈增加趋势。进入4月,广州新批预售证的新房面积呈现大幅增长的状态。据广州中院研究发展部数据,2021年4月广州新批一手住宅面积达101.75万㎡,远超此前3个月。

4月广州各区住宅新批预售情况,图源广州中原研究发展部

供应上来了,成交量却下跌,这是楼市降温的表现吗?广东省房协专家委员会顾问黎文江告诉记者,这是新政促使市场调整的表现之一。“网签量的下降显示市场有一定降温,但不能仅仅依靠网签量判断市场热度下降,还要从楼盘的到访客流量、认购书等方面综合评估。”

值得注意的是,楼市成交虽有降温,但房价仍然在增长。克而瑞数据显示,4月份广州网签均价直接冲到32985元/㎡,仅差15元/㎡就突破3万3关卡,均价超6万+/㎡的房源网签成交套数达到588套,同比增长600%,环比增长33.64%。据国家统计局数据,4月广州新建商品住宅销售价格环比上涨1.1%,位居四大一线城市之首。

二手房成交下滑,有中介五一假期休息5天

新政威力在二手房市场同样显现。新政发布当晚,网传“中介集体加班”“业主连夜看房”……由于新政规定增值税减免从2年变5年,部分消费者赶在新政生效前夜集中网签。据悉,4月21日,广州全市二手住宅共网签2689宗,远高于往常日均网签量,带动当月成交上涨。

但新政生效后,广州二手房市场几遇“膝斩”。据广州市房地产中介协会统计,新政出台后一周(4.26-5.2),二手住宅网签量共计2261宗,相较于新政出台当周(4.19-4.25)5675宗的网签量,下降约60%。

4.26-5.2期间广州二手房网签情况,图来源于广州市房地产中介协会

在五羊新城设有分店的另一名房产中介也向记者透露,五一假期她整整休息了5天,以往这个假期是她最忙的时候,“无房源也没有客源,干脆休息陪家人。”据她透露,五一假期至五月下旬,她所在的门店只开了一个租单。“没开张!去年疫情严重的时候都没这么惨淡。”

与一手房市场类似,二手房成交量虽走低,但价格却略有上扬。安居客数据显示,广州5月二手房均价34311元/m²,广州4月二手房均价34098元/m²,环比上月上涨0.63% ,同比去年同期上涨11.30%。据贝壳指数,广州二手房的挂牌均价从3月的39460元/㎡,涨至4月的40114元/㎡,是近一年来二手房价首次突破四字大关。

记者留意到,新政发布后,珠江新城报价比较高的豪宅盘悄悄下架,此前,曾有媒体报道珠江新城多个高档小区二手房限价,如中海花城湾限价17万、嘉裕公馆限价18万,超出限价的房源需调整价格后方可在APP呈现。记者在贝壳APP上向一位中介求证,该中介告诉记者,若超出限价,则业主标明的价格不予在外网展示。

记者与中介的对话

另一名中介向记者解释,限价是为了平稳市场,若要了解房子具体的价格,则需要到线下门店咨询。

值得注意的是,广州二手房房价涨幅已逐渐收紧。据国家统计局数据, 3月份广州二手房销售价格环比涨幅1.4%,4月份广州二手房销售价格环比上涨1.2%,环比涨幅已略有下降。

黄埔、南沙楼市降温,有买家转战增城

《通知》规定,享受人才政策的家庭和单身(含离异)人士,购买商品住房时须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个税或社保的缴纳证明,且不得补缴。业界认为,这项规定堵住了大部分以人才名义购房的“炒房”漏洞,将精准打击到一批“假人才”真投资客,对黄埔、南沙等几个受惠于人才政策的区域影响较大。

据网易房产广州住宅成交数据中心数据,新政发布后,4月22日-5月22日,广州新建商品住宅签约套数为11259套。增城成交量遥遥领先,共计3625套,环比(3月22日-4月22日)成交量增加120套。南沙、黄埔等热门区域的热度有所下降,成交量环比分别下降433套、380套,掉出区成交量前三。

南沙、黄埔4月22日-5月22日、3月22日-4月22日新建商品住宅签约量对比,图源网易房产广州住宅成交数据中心

微博一名网友称,新政收紧了人才购房渠道,她无法通过证书入户南沙,只能推迟购房计划,或者考虑转移至增城、从化等区。增城某销售表示,近期增城客户有所增加。“或许是受新政影响,部分黄埔客、南沙客跑到增城来了。”

最新数据显示,上周(5月17日-5月23日)广州一手楼网签成交1990套,环比上上周(5月10日-5月16日)的2131套减少141套,环比下降6.62%。外围五郊区成成交主力。增城依旧夺得销冠,共成交609套。

5月17日-5月23日广州一手楼网签情况

各区调控加码,广州楼市需求未来仍旺盛

广州楼市新政发布一月后,多区积极响应。4月23日,海珠区住房和建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求执行“一房一价”标价,不得变相实行价外加价,严禁“双合同”。番禺区于4月25号发布《番禺区坚决贯彻落实调控政策促进房地产市场平稳健康发展》,花都区也于近日发布《关于进一步加强房地产中介机构管理的通知》,要求严禁炒房,坚决打击小产权房非法销售行为。

政策之外,利率也迎来多次调整。4月28日,四大国有银行广州辖区内网点将首套贷款利率上调至5.4%,二套房贷利率上调至5.6%, 相比4月初各上调10个BP,是广州地区今年以来的第三次调整。经历过三轮加息之后,广州的首套房贷利率成为四大一线城市首位,二套房贷利率则仅次于北京。

新政叠加利率影响,广州楼市未来走势如何?黎文江表示,新政的出台打击了一些不良的炒房投资现象,广州楼市迎来降温,银行利率的调整也会对购房产生一定影响。但从广州人口数据来看,未来广州楼市的市场需求会一直旺盛。“最新人口普查数据显示,广州常住人口为1867.66万人,与2010年相比,十年共增加597.58万人,增长47.05%。人口是观察楼市的基本面,未来广州人口会不断流入,人口的增长会带动楼市需求上扬。”

广州中原研究发展部则认为,5月份虽然为传统楼市销售旺季,但在新政的持续发酵影响下,整体成交可能较4月份有所回落,价格或以平稳或微幅下调为主。

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