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南京土拍“抢地”背后:长三角房企博弈中生存

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5月22日,南京集中供地刚刚落下帷幕,拿到地的房企都不敢懈怠,立即进入了开发前期准备工作中。“项目在手的房企此前已经找好钱、找好合作团队,本周已进入谈合作分工。”南京本土一家房企相关人士对21世纪经济报道记者表示,具体如何分工,合作方各自主导哪一块,这几天就要确定下来了,然后就是规划报批等一系列工作。

5月20日、5月21日,持续两天的南京集中供地52幅,除了江宁一幅土地因故终止出让之外,其余51幅土地中,有36幅触及地价限价,进入摇号程序。此前已有万科15家房企确认竞得地块。5月22日,南京公布了剩余36幅土地的摇号结果:包括万科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭辉等多家外来房企均有所斩获。

据统计,南京此次集中供地51幅,收金992.5亿,与杭州集中供地57幅,收金1178亿相比,可以说不相上下。一名参与土拍并幸运地摇中了一幅地块的房企人士对21世纪经济报道表示,很多地块测算下来,净利率在2%左右,但“杭州有的地块不挣钱都抢不到,为何不来南京试试?”

综合南京本土企业对此次集中供地的复盘信息:南京、杭州两地土拍其实火热程度差不多,杭州可能更热一点,商品房市场库存更少;而南京目前处于近期市场库存新低状态,只有5个月去化周期,因此这批地块盈利空间可期,加上有32幅土地位于主城区,去化优势明显。

“南京的利润比杭州高”?

“在南京开发项目的利润比在杭州高。南京给了2%-5%的利润空间,杭州很多要亏。”刚刚在南京拿了一幅土地的一家小房企相关人士感慨道,从游戏规则上来看就很明显。同样是限房价的市场,杭州土拍触及限价之后“竞自持”的做法,比南京直接进入摇号,利润空间又被压缩了。因为自持的商业部分,对于部分商业开发运营经验不足的房企而言,成本不可控。

南京本次土拍竞拍规则的调整对开发商的资金实力以及综合实力,提出了更高的要求:对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%,此外,部分地块对房地产开发资质要求在三级及以上,竞买保证金比例也由20%提升至30%、50%不等;除了禁止马甲公司参拍之外,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号,竞得价为最高限价加一个加价幅度。

但房企的拿地热情在南京表现突出。据统计,此次有84家房企报名参与土拍,累计737次报价。其中保利地产报名了29幅土地,香港置地报名超过15幅。2020年,保利地产在南京有20个项目在建在售。虽然保利深耕南京战略意图明显,但此次集中供地也仅仅是拿到一幅地块。

南京本土房企银城地产,此次虽然拿了3幅地块,但全年该公司在南京市场投资压力还是可见的。2020年,银城地产南京销售金额91亿,占比57.7%;全年在售12个项目,合作开发项目有6个,从此次拿地全部合作来看,银城全年合作项目比例大概率会上调。另一家南京本土房企弘阳,南京在建在售项目有11个,全资拥有的仅2个,除了南京弘阳广场之外,只有一个住宅项目是弘阳全自持的。弘阳在大本营南京的项目补仓压力很大。南京土拍市场的竞争激烈可见一斑。

房企争抢地块的结果是:南京多个板块楼面价上涨了,其中未来竞争压力将加大。比如保利所拿下的南部新城一幅地块,楼面价3.7万元/平方米,刷新2020年1月金基地产所拿3.1万元/平方米的楼板价。

但对于参与竞拍的房企而言,这不是问题。此轮集中供地的土地质量整体较高,有32幅地块分布于主城区;南京房价已连涨7个月。5月17日,国家统计局最新发布了2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中,4月南京新房价格环比上涨0.6%、同比上涨5.1%,二手房价格环比上涨0.7%、同比上涨6.1%。南京房价自2020年10月以来已经连续上涨了7个月。

房企拿地的理由还有南京市场库存趋紧。南京地区的库存目前在低位(5个月)。截至2021年4月末,南京全市住宅可售面积590万平方米,去化周期下降至5个月。

此外,南京市相关部门在制定土拍规则时,精算专业性很高,既限房价,也给开发商留了利润空间。但在一些大中型房企看来,一些地块部分是有保证利润的,但并非全部;在很多小企业眼里,不了解南京的情况,会认为南京的土拍规则与无锡一样,只要摇号的地都是有利润保证的。

这也说明了,南京固然有市场优势,但这些优势也是存在不确定性的,比如一旦政府收紧调控,项目销售周期也会变得不可控。大部分房企对此也都心知肚明,出于分散风险、分担成本的需求,合作开发成为了此次土拍落幕之后,南京房地产市场呈现的主要画面。南京本土房企银城地产,此次拿了3幅土地,均已找好合作方。

浙江调控下放,房企聚焦南京

房企蜂拥南京拿地,更深层次的理由是,南京楼盘可以捆绑“精装包”销售。目前南京热门楼盘都捆绑“精装包”销售,且首付比例要求高,基本都在八成。

南京一名购房者指出,南京通过“升级装修包”变相涨价,这在商品房网签统计数据上是看不出来的。开发商一般会推出包含两份装修费(基础和升级),升级装修包名义上是消费者的可选项,这就是南京业内所说的“精装包”,按照最高5000元匡算,一套房子捆绑销售的“精装包”金额在几十万到上百万不等。

来自江北某项目一名销售人员反馈称,这一做法需要提前向政府报备。但在实际操作中,几乎所有开发商都要求客户必买“精装包”,否则销售可能会不接待。

这是当前南京楼市火爆的主要原因,虽然市场集结各种利好,但背后也是有隐藏的调控收紧风险的。比如,5月24日,杭州多家银行上调房贷利率。建设银行杭州支行透露,已正式上调二手房贷款利率。调整后首套利率从5.2%上升至5.4%,二套利率从5.3%上升至5.5%。

对于部分买家来说,或许买房窗口期即将关闭,这被认为市场拐点来临的前兆,对楼市的影响也将逐渐释放。据了解,南京目前的首套平均利率是5.65%,比上个月上涨1BP;二套房平均利率是5.70%,比上月略降。整体来看,南京的购房窗口期还在。南京业内人士认为,这对于南京楼市下半年的市场而言,或许是利好。

在南京,由于一二手房价倒挂严重,有项目直接倒挂1万元/平方米,购房者要买到房子也很难摇中,摇号“陪跑”几个月的情况很常见。此前,南京楼市出现了“假人才”购房。4月23日,据新华社报道,南京部分中介借助“挂靠”高新技术企业、代考资格证等方式,帮购房者伪造“人才身份”,优先购买新楼盘牟利,扰乱市场秩序,损害城市人才引进成果。

市场监管力度随之加大。5月11日,南京市相关部门联合发布了情况通报表示,公安机关现已对查明违法犯罪事实的人员依法处理,目前2人被采取刑事强制措施、8人被治安处罚。47名违规取得人才购房证明的当事人已被依法依规进行处理。其中,尚未使用购房证明的31人,注销购房证明;对已使用购房证明的16人,启动注销购房证明程序,督促开发企业及时收回房源,并组织重新销售。

南京市场对外来房企的吸引力也逐渐赶上杭州。德信、滨江、大家等杭州房企已经相继打入南京主城区楼市。2020年3月,德信地产首次进入南京市区拿地,此前德信已在溧水拿过一幅宅地;2020年7月,滨江也进入了南京市场;2021年1月,大家地产首进南京拿下江北核心地块。

这些杭州本土知名房企的出走,除了杭州地块利润偏低之外,与整个浙江的政策环境收紧也有关系。今年4月,广州、东莞、宁波、合肥、南通5城被约谈,纷纷升级调控。由于被约谈的5座城市有3座位于长三角,长三角主要城市的调控也开始收紧。一个多月以来,南京、杭州分别在落户、人才购房方面“打补丁”。4月以来,嘉兴、绍兴、衢州、湖州等城市均有调控新政出台,调控城市层级下放明显。房企也开始将投资眼光投向省外甚至长三角以外。

一名南京房企人士透露,以前南京的土拍也有现房销售、竞自持等规则。就在4月30日的土拍,仍有竞自持的规则。但这次集中供地都取消了,直接进入摇号环节。这被认为是政府给房企留了利润空间,以保证房屋质量的一种做法。实际上,更多房企愿意将南京看作是利润率尚有扩大空间的市场。

南京中海总经理冯昌中认为,北京和杭州,因为地价不限,竞价到了上限,开发商还要竞配建,1%-2%的净利已属常见。“一年三次供地,拿不到地的开发商团队自然会散,开发商只能在生死线上游走。”

作者:唐韶葵

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