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70城房价“南热北冷”

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“兵无常势,水无常形。”经过经济动能转换、楼市调控、新冠肺炎疫情等多项因素的洗礼,2020年的房价图谱,表现出一些新的变化。

2021年1月15日,国家统计局发布2020年12月70个大中城市房价变动情况,在保持了一贯的稳定走势的同时,70城房价涨幅出现年末“翘尾”行情。这也侧面反映出,房地产市场的韧性不可小觑。

纵观2020年全年,多项因素的影响,使房价涨幅曲线颇为波折,大致可总结为:一季度低迷,二季度反弹,三季度后转入调整,12月翘尾。其中,进入四季度后,一线城市重新领涨,成为去年最显著的特征之一。

在区域分布上,“南热北冷”的局面几乎贯穿全年,南方城市长期占据领涨的主流,北方城市则位居跌幅榜前列。

从更长的周期来看,这两种表象背后都有着深层的内在动因。专家认为,这不仅是经济增长规律和货币政策效果的体现,还将在很大程度上决定未来的楼市走向。

四季度显现调控成果

新冠肺炎疫情的暴发,是2020年楼市最大的干扰因素。由于市场交易低迷,整个第一季度,70城房价涨幅都处于稳中有落的状态。

随后,市场从2020年4月开始反弹,房价也出现回升。在国家统计局的解读中,4月、5月和6月的房价走势分别是“稳中略涨”、“略有上涨”、“价格微涨”。在此期间,少数东部城市的恐慌情绪蔓延,房价也出现非理性升温。

去年7月,为稳定市场预期,监管层连续做出政策表态。除进一步明确“房住不炒”、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)外,还提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。另外,旨在对房地产金融进行量化管理的“房地产金融审慎管理制度”也首次提出,并被解读为行业的重要约束性政策。

与此同时,随着疫情期间出台的临时性货币宽松措施逐步退出,货币政策回归到“稳健中性”的总基调,从去年下半年开始,楼市逐渐降温。

到第四季度,调控成效真正凸显。根据统计局的数据,去年10月到12月,70大中城市中,新房价格上涨的城市数量已降至45个(含)以下,房价下跌的城市数量也明显增多。而整个二、三季度,房价上涨的城市数量都在50个以上。

根据上海易居研究院的统计,2020年12月,70个大中城市新房价格平均环比上涨0.1%,平均同比上涨2.1%,两者均为二季度以来的最低。

值得注意的是,进入第四季度,一线城市重新领涨。去年12月,一线城市新房价格环比上涨0.3%,高于二线城市和三线城市的0.1%;二手房价格环比上涨0.6%,明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。

广州成为四季度表现最为活跃的一线城市,12月,广州新房和二手房价格涨幅均为0.7%,位居70大中城市次席。

由于楼市调控政策出台最早、力度最大,很长一段时间以来,一线城市房价总体保持平稳,少有明显起落。在官方的统计中,反而是二三线城市房价长期领跑。

对于一线城市的“反转”,上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,过去几年来,三四线城市主要受益于棚改红利,二线城市主要受益于人才新政,其房价得到明显支撑。但随着棚改热潮消退,以及货币政策回归中性,一线城市的价值重新凸显。当然,一些东部二线城市的房价仍有多项利好支撑,但尚不及一线城市的聚集效应。

至于广州房价的升温,则是人才引进政策、深莞溢出效应,以及“价格洼地” 补涨等因素综合作用的结果。

人口流动的潜在影响

从区域分布上看,去年房价呈现出“南热北冷”的局面。在房价上涨城市数量、涨幅等方面,南方城市都强于北方。其中,12月新房价格涨幅超过(含)0.5%的城市共有扬州、广州、福州、合肥、西宁、厦门、丹东等7个,多数为南方城市。

去年疫情平稳后,南方楼市的恢复速度也快于北方。

58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道表示,人口流动,尤其一二线核心城市人才政策的放松,导致人口流入长三角、大湾区和长江中部城市群的趋势不断增加,这一趋势在近三年表现十分明显。去年深圳、杭州、宁波等城市的房价上涨压力较大,都与人口流入带来的需求增长有直接关系,这也是疫情平稳后楼市在南部快速复苏的主要原因。

同时,经过几年的持续调控,市场深度盘整后,需求也在阶段性回归。其中,上海、广州等南方城市的回归尤其明显,在北方,以北京为代表的核心城市也进入热度回归期,但节奏依然慢于南部。

他还表示,北方的郑州、天津、济南、青岛等城市在2018-2019年的土地市场供应量增长明显,导致市场出现供大于求的现象,加之人口流入整体偏少,需求增长的持续性稍弱。这些因素均导致了房价表现的“南强北弱”。

但张波认为,这一现象将在2021年得到一定缓解,天津、济南、青岛等北方城市,甚至东北部分二线城市,都有可能在一季度迎来复苏。但考虑到经济增长和人口流动大势,从根本上看,“南强北弱”的局面短期内很难彻底改善。

展望2021年的房价走势,政策仍被认为是决定性因素。多数受访者指出,随着“三条红线”逐步落地,以及银行业房地产贷款集中管理制度出台,房地产业将继续在供需两端去杠杆,这对于市场的平稳发展大有帮助。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为,在货币政策回归中性、购房信贷环境宽松触底以及“一城一策”持续深化背景下,全国城市房价涨幅将逐步收窄。

但他同时指出,2021年市场将继续向核心城市聚焦,因此,部分城市房价仍然面临较大的上涨压力。根据贝壳研究院的数据,2021年首周,市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域,上海、合肥等城景气指数较高,这些城市短期内的房价上涨压力较大。

严跃进则表示,近些年来,我国楼市调控的手段愈加丰富灵活,长效机制也在逐步落地,因此,房价平稳仍是未来的大概率事件。虽然区域房价上涨动力较大,但在“解决大城市住房突出问题”的政策导向下,市场不会出现大的波动。作者:张敏

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