刚刚过去的2020年，北京二手房市场呈现出先抑后扬态势，即使在疫情影响之下，购房需求仍持续释放推动市场韧性复苏。
统计数据显示，2020年全年，北京二手住宅成交16.9万套，同比增长16%。不过，市场并未打破2017年“3·17新政”后的平稳走势，全年交易量基本接近12年以来（2009年-2020年）的年平均水平，与2016年的高点差距仍较大。价格方面，北京二手住宅连续三年保持相对平稳态势。
对于2021年市场走势，业内预计，今年北京二手房市场将以稳为主，可能会出现稳中略升的态势。
去年二手住宅网签16.88万套，同比上升16%
“2020年整体市场呈上升趋势，成交量是2017年以来最高的一年。”回顾2020年，北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋如此表示。
新京报记者了解到，陈贵勋所在的门店在五棵松区域，主要负责紫金长安和今日家园两个小区。2020年，他所在的门店内，紫金长安小区共成交了52套，相比2019年的46套增加了6套。其中一居室3套，二居室22套，三居室和四居室分别为13套和14套。
月度数据方面，陈贵勋告诉记者，去年一二月份因春节和疫情双重因素影响并无成交，5月份因疫情结束成交量得到释放，单月成交15套，是全年单月成交量最高的月份。9月份因金融政策宽松单月成交11套，也是全年第二成交高峰。2020年全年月均成交4.25套。
二手房小区成交升温并非个例。实际上，回顾2020年，北京二手房市场克服了疫情影响，成交量同比大幅上涨。据我爱我家、北京中原统计显示，2020年北京二手住宅共网签16.88万套，同比上升16%，为2017年以来近四年的最高值。
从每月走势看，2020年北京二手房市场先抑后扬，年底呈现明显翘尾行情。具体表现为，年初疫情扰乱市场需求释放节奏，一季度成交“腰斩”，北京二手住宅月网签量均不足万套，4月回升至1.3万套以上，5-11月稳定在1.6万-1.73万套之间（其中10月网签1.4万余套，但剔除国庆长假因素后实际网签水平与8月、9月相当），12月则出现年底翘尾，网签量达20944套，环比增长21.3%，同比增长47.9%，为2017年3月以来的最高值，时隔44个月之后再次突破2万套关口。
从更加实时的北京链家二手住宅成交数据看，2020年前3个月，疫情影响下北京二手住宅成交量同比下滑56%，随着疫情逐步得到控制，4月起单月成交量同比转正，年内后8个月二手住宅成交量同比增加43%，这使全年总成交量不降反增。
对此，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，2020年北京房地产市场的升温，是上半年货币宽松影响下，房贷利率下调促进自住需求正常释放所致。麦田房产亦表示，随着国内疫情形势的好转，积压的市场需求陆续得到释放，这也体现了房产的独特性，市场交易需求只是迟到，但并不会消失；此外，宽松稳健的货币政策的实施，对提升楼市预期、提升市场活跃性也起到利好作用。
值得一提的是，从历年走势来看，2020年北京二手房成交量并不突出。来自我爱我家的统计显示，2009年至2020年，12年间北京二手住宅每年平均网签17.2万套，2020年的网签量较这一水平低了2.1%。与之前三年相比，2020年，北京二手房交易规模有小幅扩大，但与2016年的高点差距仍较大；成交均价则只是略高于2018年、2019年，较2017年的历史高点仍有下跌。
对此，我爱我家分析指出，2020年北京二手房市场的表现只是“矮子里面拔高个”，整体来看量价稳中有升，市场并未打破“3·17新政”后的平稳走势。
外围城区量升、中心城区价涨，以刚需刚改客群为主
成交价方面，陈贵勋告诉新京报记者，紫金长安小区二手房成交均价11.11万/平方米，最高成交单价13.84万/平方米，最低成交单价为9.74万/平方米。此价格相比2019年的10.95万/平方米略有上升。以98平方米东西两居室为例，2020年5月份成交价格为1120万，同户型12月份成交价为1226万，上升了9.46%。
来自贝壳研究院统计显示，2020年，北京全市二手住宅成交均价60485元/平方米，连续三年保持相对平稳态势。此外，从北京麦田价格监测数据来看，2020年年底的挂牌价格与年初相比上涨了3.3%，成交价格比年初亦上涨了约10.7%。
具体到每月价格走势方面，据我爱我家北京区域交易数据显示，2020年1-4月，北京二手住宅成交均价稳定在5.4万元/平方米上下，5月有较大幅度上涨，突升至5.9万元/平方米左右，随后6-8月稳步下降，9-12月稳步上升，年底价格较年初的低温时期有所上涨，但5月以来的价格走势相对平稳。
盘点2020年北京二手房市场，新京报记者注意到，成交的二手住宅的面积结构及总价结构基本稳定，但区域分化较为明显，市场整体呈现外围城区量升、中心城区价涨的特点。
贝壳研究院数据显示，2020年，北京外围城区如房山、昌平及大兴等区域，成交量同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城区中，西城、东城及石景山等区域增速仅在5%以内。价格方面，4个远郊区除外的12个城区中，海淀、西城及朝阳房价上涨，东城基本持平，其余城区均出现下跌局势。其中，海淀区均价同比上涨2.4%，领先其他各区，西城以1.9%的涨幅位列第二，在多校划片实施的影响下，价格涨幅收窄。
值得一提的是，2020年北京市场需求依然以刚需、刚改客群为主，“我们门店成交的客户中，有一半是换房的，比如卖了一个区域的，换另一个区域重新买房，卖小的换大的，卖旧的换新的，还有一些是满足买房资格刚‘上车’的，或是孩子要上学的。”北京金顶街区域一门店经理表示。
陈贵勋亦表示，主力成交客群主要有刚需和改善居住两种，“在紫金长安小区内实现置换的比例有所下降，从朝阳、丰台、石景山等区域来此置换升级和满足刚需的客户占比接近80%。”
市场反馈至数据层面上，来自北京中原的统计显示，2020年，成交结构上，90平方米以下面积段产品仍为主力成交，占比达64%，主力户型以两居室为主，其次为三居室。
此外，在疫情影响下，购房者相比之前，更加注重小区的物业管理能力，因此，人们在购房时，更倾向于楼龄新、物业配套优的社区，低楼龄房源的成交占比得以提升。据贝壳研究院统计显示，2020年楼龄在10年以下的二手住宅成交占比提升了2个百分点，楼龄在30年以上的房源成交占比相应下降了2个百分点。
业内预计2021年市场呈稳中略升态势
在市场先行指数上，来自贝壳研究院统计显示，2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主，二手房业主调价中降价次数占比86%，同比基本持平，市场价格预期仍不强。此外，房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分别拉长28天和14天，市场成交节奏依然较慢。
对此，许小乐认为，在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。
展望未来，21世纪不动产华北区域市场总监陈太怡认为，2020年北京二手房成交量是北京二手房市场的正常体量，预计2021年北京二手房市场走势以稳为主，可能会出现稳中略升的态势。
陈贵勋表示，从目前来看，2021年一季度，中高端商品房或将成为成交主力。而各小区库存房源较少，会直接影响成交量，不过，只要有符合市场价的房源，还是会有不少客户选择接盘，成交量取决于新增房源量。综合来看，市场还处于上升通道。
我爱我家研究院分析认为，“房住不炒”已经成为国家长期战略，未来北京二手房市场很难复刻2009年、2016年的量价大涨，但在基本盘的支撑下，北京二手房市场也不会大幅降温，平稳将是未来的主旋律，2021年量价有望在2020年的基础上继续小幅回升。
新京报记者 张晓兰
本文来源：新京报
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