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破浪2020|一波三折 北京楼市遭遇“暂停键”仍跑赢去年

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因为疫情,北京房地产在今年年初被按下暂停键。随后,市场强劲复苏补涨。截至目前,商品房销售面积、土地出让金总额同比均出现增长。从1-11月的数据来看,北京新建住宅以及二手房的销售量均超去年全年。

不过,与交易量上涨相比,北京房价平稳。在业内人士看来,自2018年限竞房产品入市以来,成交均价增速直接从2017年的28%大幅回落至2018年的-3%,且保持增速平稳。而2020年限竞房成交面积占比48%,其价格限制属性对市场价格起到较好的稳定作用。

【新房】

4.26万套

前11个月北京新建住宅网签量超去年全年

据北京中原统计数据显示,今年11月,北京新建商品房市场(包括住宅、写字楼、商业)实现总成交额426.34亿元,环比上涨26%,同比增长七成。整体来看,今年前11个月,北京新建商品住宅网签已经高达4.26万套,而去年北京新建商品住宅成交套数为3.67万套,今年前11个月已超过去年全年。

成交均价方面,据北京中原统计,今年11月,北京新建商品房市场成交均价为44933元/平方米,环比下跌4277元/平方米。

点评:今年的北京楼市迎来“暖冬”,而从目前趋势来看,全年新建住宅网签量有望接近4.8万套,这也是最近5年的最高点,价格方面则延续下行趋势。

【限竞房】

48%

1-11月北京限竞房成交面积占比近半

贝壳研究院统计显示,2020年1-11月限竞房成交面积为293万平方米,占整体商品住宅成交面积的48%。长期来看,自2018年限竞房产品入市以来,北京成交均价增速直接从2017年的28%大幅回落至2018年的-3%,且保持增速平稳。

不过,根据统计,今年不限价地块的供应比例明显提高,占整体宅地建设用地面积的比例由去年的48%提升至目前的88%。

点评:限竞房的价格限制属性对市场价格起到较好的稳定作用,考虑到未来仍有近7成的限竞房项目等待入市,预计明年房价大幅上涨的概率不大。

【二手房】

14.79万套

前11个月北京二手房网签量超越去年总量

随着年底北京二手房市场升温,成交量大幅上涨。据北京中原市场研究部统计,2020年11月,北京二手住宅网签量达17268套,环比增长21%。至此,2020年1-11月,北京二手住宅网签量达到14.79万套,已超过2019年全年的14.5万套。

点评:当前市场潜在需求体量仍保持高位,购房者成交节奏略有加快,今年前11个月,北京二手房网签规模已超过2019年,预计年末市场或将延续温和升温态势。

56864元/平方米

1-11月北京二手住宅成交均价稳中微升

据我爱我家研究院统计数据显示,11月,北京二手住宅成交均价为59118元/平方米,环比增长1.08%;今年前11个月,北京二手住宅成交均价为56864元/平方米,同比增长0.93%。

细分城区来看,贝壳研究院统计,11月北京二手住宅价格基本平稳。海淀区、昌平区两区价格涨幅在1%左右,石景山区、大兴区价格环比跌幅约1%,其余城区价格变动幅度不大。

点评:当前市场潜在需求体量仍保持高位,带动二手房价格稳中微升。

【租赁】

12.25%

前11个月北京租赁成交同比下跌超一成

贝壳研究院数据显示,11月北京租赁成交量环比下降3.8%,在8月租赁成交量达到峰值后,9月、10月、11月三个月连续保持环比下降态势。另据我爱我家统计,今年1-11月,北京区域住房累计租赁交易量比去年同期下跌12.25%,跌幅较1-10月的同比降幅收窄1.95个百分点。

租金方面来看,1-11月,我爱我家北京区域成交租赁房源的整体租金为88.03元/平方米·月,比去年同期下跌5.46%。

点评:受疫情等因素影响,今年北京租赁市场量价齐跌,预计年末市场维持低温运行态势,或将持续下降。

【土地】

1668.7亿元

北京土地成交额同比增长近14%,位列全国第五

中原地产研究中心数据显示,今年前11个月,北京累计土地出让金约1668.7亿元,同比增长13.84%,在50个大中城市土地出让金排行中位列第五,仅次于上海、杭州、广州以及南京。

而在住宅用地方面,贝壳研究院发布报告指出,北京住宅用地市场1-11月累计成交254万平方米,累计成交面积同比连续三个月下滑至-12.4%,11月单月无住宅用地成交。

点评:全国共有8个土地出让收入超1000亿元的城市,北京位列其中。

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