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人脸识别成售楼处“标配”,开发商为何紧盯购房人的脸不放?

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(原标题:《资金承压、营销生变,卖房依赖中介带客;识别客户身份、减少佣金成本,人脸识别成售楼处“标配”售楼处摄像头背后的楼市“渠道暗战”》)

“为保护个人信息,戴着头盔去看房。”日前,一男子戴着头盔看楼盘的短视频在网上热传,售楼处安装人脸识别系统抓取个人信息的问题受到各界关注。

据媒体报道,目前,人脸识别系统已广泛应用于售楼处,甚至成为“标配”。楼市是否真的进入“看脸”时代?开发商为何紧盯购房人的脸不放?“露脸”会对买房产生什么影响?

近日,记者走访北京各大楼盘发现,在各售楼处纷纷加装视网膜识别摄像头背后,楼市营销格局正在发生变化,房企对渠道的依赖不断加深,利用人脸识别等技术手段开展的“渠道暗战”愈演愈烈,渠道佣金返点最高已达两位数。

人脸识别成售楼处“标配”

“之前从没注意过,没想到这么普遍。”近几个月一直在看房的陈明宇告诉记者,看到网上“戴头盔看房”的报道后,他每到一个售楼处便会留意是否安装有摄像头,结果发现摄像头已成为售楼处的“标配”。

“安装摄像头在售楼部非常普遍,80%以上的楼盘都有。”北京市一家房产中介人员张勇告诉记者,客户走进售楼处,面部信息就已经被记录、上传至开发商的系统当中。“这是为了区分自访客户和渠道拜访客户。”

据了解,所谓自访客户是指购房者自己主动去售楼处看房的客户。而渠道拜访客户则是由中介带到售楼处的客户,这样的客户如果成交,开发商就要付给中介分销佣金。

张勇说:“凡是渠道带过来的客户,开发商都会进行人脸比对,如果发现这个客户之前主动到访过,则会判定中介带看无效,不需要付佣金,可以节省成本。”

“如果不这么做,会产生纠纷。”北京通州区一售楼部置业顾问王坤告诉记者,不少到售楼部看房的人都会被问是否为第一次来,这也是判客的一种方式。售楼部的置业顾问和中介的佣金不一样,一般情况下中介的佣金高一些。也有一些中介为了增加客户成交意愿,把自己的部分佣金返给客户,声称是购房优惠。

房企押宝渠道加速销售回款

“自2月底以来,举办了春季房交会,推出了购房优惠、契税减免政策等,取得了一些效果。但是楼市整体仍处在低潮期,无论是价格还是销量都无太大波澜。”北京一家中小型开发商营销部负责人王建成告诉记者,受疫情影响,今年房子多集中在下半年卖,资金回款压力剧增,很多房企不得不动用渠道力量加紧卖房。

据了解,受新冠疫情影响,上半年,房地产销售回款遭遇重创,一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%。二季度销售有所复苏,但仍未达到去年同期水平。在今年“银十”期间,房企普遍进行了较有诚意的促销活动。尽管如此,仍有部分房企未能达到预期销售效果。

“今年与往年不同,疫情影响了上半年房地产市场的销售进度,加上融资‘三道红线’的出台,给很多房企带来了前所未有的压力,外部输血收紧,房企更注重内部造血能力。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

记者采访了解到,在这种背景下,许多房企一改将销售业务打包给策划公司,由策划公司通过广告、活动等营销吸引客户看房的做法,转而把宝押在中介等渠道上。

“现在,很少有楼盘有底气完全不用渠道。”北京市朝阳区一家中介公司销售人员陈鸣告诉记者,今年约有六成以上的新房都是通过渠道成交的,而采用了渠道的项目占九成以上。

“中介就像地产行业的晴雨表,人员流动很大,有钱赚就多招人,市场不好就散了。”今年初,陈鸣因行业不景气差点转行,但没想到峰回路转来得如此之快。“下半年,与几家大渠道合作,参与了几个大盘销售,收入颇丰。”

“露脸”后买房会受影响吗?

房地产营销发生变化,渠道作用日渐凸显,对客户的身份进行识别成了一项重要工作。过去单纯依靠口头询问的判客方式显然无法满足房企需求。

在这种背景下,一些开发商在售楼部周围设置人脸识别系统,以高科技手段来辨别客户是自然来访还是渠道带客。有的摄像头还分布得特别广,凡是从楼盘附近路过的,一旦被摄像头捕捉,都会判为自来客。房地产营销大规模应用人脸识别技术由此开启。

营销成本上升,渠道带客作用凸显,这些信号都指向房地产行业整体遇到的问题——供求关系变化,楼越来越难卖了。但记者采访发现,购房者买房却未必因此变得容易。

某房地产公司销售经理魏伟表示,渠道作为第三方,有很多不可控因素。“一些渠道向客户乱许诺,暗箱操作,冒用开发商名义去做一些事情,不仅消费者不能享受到好的折扣,还会对房企品牌口碑造成伤害。”

房产营销策划师陈红介绍说,过去,房地产营销费用行业平均水平在2.5%左右,其中还包含广告费、代理费、物料费等。而如今,光是渠道费用已经超越了以往营销费用的总和。“现在渠道佣金一般在3%~8%,一些滞销楼盘为了突击回款,甚至会给到两位数佣金。”

羊毛出在羊身上,一些本来该由购房者享受的优惠可能会被渠道佣金成本挤压。业内人士提醒,购房者在选购楼盘时,应选择有实力、口碑好的分销公司,确保以楼盘实际成交价购房,避免楼盘借价格策略转移分销成本。

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