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北京二手房迎三年来成交最“旺”时刻

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疫情影响下冷清了两个月的北京二手住宅市场已经进入到了“回暖通道”。数据显示,2020年5月份-9月份,北京二手住宅的网签量一直维持在1.6万套以上。同时,2020年前三季度,北京二手住宅的网签量已经超过了2019年同期,同比上涨了6%。

这是自“3·17”新政三年多以来,北京二手住宅表现最佳的时刻。但值得关注的是,网签量上涨的背后是成交均价的下挫,业主的报价信心不足。业内认为,由于新房和二手房市场之间存在联动,市场的火热成交与房东及开发商下调价格有关。

前三季度网签量同比增长6%

业内评价,这是自“3·17”新政以来,北京二手住宅表现最佳的时刻。我爱我家研究院发布的数据显示,2020年9月份,北京全市二手住宅网签量为17259套,环比增长了7.49%,同比增长了40.10%。

受到疫情的影响,在2020年2-3月份,北京二手住宅市场成交惨淡,市场冷清。随着疫情得到控制,北京二手住宅也迅速进入到回暖通道。数据显示,2020年5月-9月,北京二手住宅的网签量一直维持在1.6万套以上。同时,2020年前三季度,北京全市二手住宅的网签量约为11.63万套,同比增长了6%。

复盘2019年9月份-2020年9月份北京二手住宅的网签量趋势可以看出,自2020年4月份开始,北京二手住宅的网签水平就基本走出了疫情带来的负面影响,当月网签量超过1.3万套,与2019年四季度每个月的网签水平差距不大。

“国庆假期期间,客户比较少,成交量不是很多。进入到中下旬之后,万柳商圈的二手住宅成交速度开始加快了。10月1日-20日,万柳商圈一共成交了二手住宅41套。目前,我们的房源库存已经不多了,所以,在挂牌的二手住宅价格出现了一定的上涨。”万柳商圈一位中介向《华夏时报》记者表示。

贝壳研究院发布的数据显示,不只有北京二手住宅的成交量已经反超同期,2020年前三季度,重点18城二手住宅的累计成交量同比增长了4%,已经对于重点城市二手住宅市场造成的冲击已经逐渐被淡化,交易已恢复完毕。

成交均价微跌

成交量虽然一片火热,但北京二手住宅市场成交价格仍然出现小幅下跌,业主报价信心不足。贝壳研究院发布的数据显示,2020年三季度,北京二手住宅的成交均价同比下跌1.9%,环比下跌了1.6%。值得关注的是,北京二手住宅的成交均价同比已经连续5个季度出现了下跌的态势。

贝壳研究院方面认为,全市二手住宅成交均价持续下探的主要原因则是受到了结构性因素的影响,其或与西城区的学区房交易出现变动有关。此前,西城区的学区房价格一直较高,且成交较为火热。

而自西城区颁布了学区房新政,实行多校划片之后,西城区二手住宅的成交占比在2020年三季度下降至了自2018年以来的最低水平,全市成交量占比跌至5.9%,环比下降了3.2个百分点。

“今年,新房市场和二手住宅市场交易整体都比较活跃。但是活跃的背后,更多的是房东和开发商下调价格,带动和激活了相关交易。”合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者解释了成交价格与二手住宅交易火热之间的原因。

但近期,北京二手住宅的价格有了向上拉升的迹象。尽管2020年三季度成交均价整体出现微跌,但从单月来看,数据出现了小幅上涨。国家统计局发布的数据显示,2020年9月份,北京新房销售价格环比上涨了0.3%,二手住宅的销售价格环比上涨了0.4%,价格出现了微升。

“上涨”行情会持续多久?

“很多片区的新房市场价格都出现了调整,同时开发的户型更加能够更多地覆盖此前的刚需和刚改人群。所以,一部分购房者在卖掉了二手住宅后,去选择新房。或者因为新房的品质更高、总价更低,降低了自己的置业门槛,从而加快了卖旧买新的转换效率。因此,新房市场和二手住宅市场是一体化市场。”郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示。

同时,郭毅认为,二手住宅的热销也有一部分原因是受到新房产品力升级的拉动。而二手住宅在经过疫情之后,价格已经出现了新一轮的调整。目前,北京二手住宅的价格相对而言是处于底部状态,这也会在一定程度上拉动部分需求入场。

当前,北京的房地产市场已经度过了增量时代,进入到了存量时代。在存量时代的背景下,二手住宅则成为了房地产市场交易的主力军。贝壳研究院方面预计,市场在进入四季度后会自然回落,然后出现季节性反弹。但由于此前的需求因疫情的出现被打乱,预计北京二手住宅的反弹力度将弱于2019年同期,全年呈现量增价稳的趋势。

而郭毅则认为,目前,北京稳定的房价信号已经被打破了。未来,北京的房价水平会从此前稳定的状态转变为逐渐上升的状态,需求也会出现上涨。二手住宅的房东也会对未来的市场有一个良好的预期。

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