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疫情期买地:绿城华润龙湖积极,恒大万科融创克制

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往年楼市“小阳春”的热闹景象转移至土地市场。

政府放松拿地门槛,地王重现江湖,有房企一掷千金、你争我抢的快感,都是土地市场火热行情的信号。

在这场抢地游戏中,积极补仓的房企是豪赌还是弯道超车,只能在后市见分晓。但正如中指院统计,若从土储规模与结构对业绩的影响来看,新的市场竞争格局正在重塑。

中指院指出,2020年开年,受疫情影响,房地产销售市场受冲击较大,但土地市场受影响较弱。根据其发布的《2020年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》,全国土地成交金额TOP10城市总计成交2567亿元,比去年增长0.08%;TOP10企业1-2月拿地总额1413亿元,占TOP50企业的49.4%;拿地金额前三房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%;Top 50房企拿地总额2861亿元,同比增长28.0%。

去年同期大肆拿地的恒大、万科、融创等头部房企,却趋于保守——今年前两个月,这几家房企拿地金额分别只有27亿元、34亿元和70亿元。但据克而瑞数据,2019年前两个月,新增土地货值前5位房企分别是融创、万科、绿地、恒大和新城。

此外,去年销售额突破7000亿碧桂园,在今年前两个月拿地也并不积极,买地仅花56亿元。

其中,香港置地、绿城、华润、保利和龙湖拿地积极,香港置地拿地花了318亿元,绿城268亿元,华润置地140亿元,保利和龙湖也超过100亿;绿城、华润和龙湖依托资金、资源等优势,分别拿下北京、西安和温州1-2月拿地总额冠军。

前三名中,绿城重金买地尤其令人侧目,分别出现在北京、杭州、温州三个城市1-2月拿地总额TOP10榜单中。中指院数据显示,2020年1-2月,绿城中国在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块,累计权益总建筑面积184.0万平方米,权益投资额267.7亿元,预估货值585.6亿元。

中指院分析称,2020年开年,绿城中国在土地市场的“爆发”实则延续了去年的拿地节奏,在坚决执行经营工作会上提出的“双2500亿”。即,2020年绿城拟达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标。

特别注意的是,2020年以来,绿城中国重仓一线城市的力度更强,北京4宗地块合计权益金额为162.8亿元,占比达到60.8%;加大重点布局的核心城市大连、成都、天津的投资布局深度。

今年前两个月,土地市场复苏强心剂首先来自京沪。2月,香港置地以310.5亿元联合拿下上海徐汇滨江综合体地块,刷新外滩董家渡地块248.5亿元的成交总价,成为截至目前的内地第一总价地王。

庞大的开发体量和资金投入,给冷清的上海楼市打了一剂重磅强心剂。除了地王,今年前两个月,上海卖地金额和面积位居全国第二。中指院数据显示,上海卖地收入达到619亿元,建筑面积524万平方米。

进入2月以来,北京土地市场爆发最引人关注。2月,北京三场土拍,累计卖地364亿元;前两个月,北京卖地金额更是居于全国第一,达到673亿元。

从中指院《全国住宅用地成交总价TOP10》来看,2月一线城市入榜8宗地块,主要集中于北京,入榜7宗地块,占2020年2月全国住宅用地成交总价TOP10总额的51.67%。

2月14日,北京第二场土拍热度高涨,卖地收入196.8亿元。当天出让的三宗地引来多家房企围猎,平均溢价率高达30%,每一宗地的溢价率都在20%以上。其中,西北旺镇的不限价地块,更是吸引7家企业参拍,经过72轮竞拍,最终以76亿元、溢价近26%被华润置地联合体拿下。

2月18日,北京第三场土拍,通过出让三幅地块,收入87.04亿元。绿城拿下的北京通州台湖地块,溢价率达到49.8%,甚至成为今年来北京首宗达到最高限价的地块。

此外,杭州、成都、南京、温州等二线城市土地市场也相对较热。在成交总价TOP10城市中,杭州卖地金额370亿元全国第三,温州、南京增幅也较大;在规划建筑面积排行榜上,成都第一,达到1168万平方米较去年同期增长39%;三四线城市常州、潍坊、湖州增长幅度较大,分别增长了208%、100%、64%。

节后复工以来,全国土地市场明显复苏,除了房企强烈的补仓意愿,还离不开地方政府放宽土地出让条件这一利好因素刺激。今年以来,包括北京、上海、浙江在内的多个省市出台了政策保障房地产市场稳定运行。

克而瑞分析表示,就政策具体内容来看,涉及土地市场的政策主要集中在调整土地出让方式或时间节点、可延期或分期缴纳土地出让金、允许顺延开竣工时间不计违约责任、允许先行用地等四大方面,为处于资金困境中的房企减轻了一定的压力,利好土地市场。

其中,北京放开限价极大调动房企买地积极性,激活市场活力。苏州也放宽土地出让条件,取消封顶销售、现房销限制政策也激起市场情绪波动——苏州提出,调整超过市场指导价报价规则,超过市场指导价的,不再统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可,且在2月24日挂出的11宗宅地中有10宗取消了竣工预售许可调整价。

不过,在“房住不炒”、“一城一策”的调控政策基调下,城市之间土地市场分化明显。在疫情还未完全控制的这一阶段,部分城市土地市场并未复苏,甚至放缓或暂停土地出让,土地市场走向成谜。

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