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物业明天的利润从哪里来?

2019-11-13 09:04:26 来源: 经济观察网 举报
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成本保持刚性上涨的背景下,物业服务费会同步吗?

近年来服务成本全面上升,尤其是最低工资进入快速调升通道,物业企业的利润空间被进一步压缩,使得提高物业服务费成为行业关注的焦点,也成为不少企业赖以坚持下去的最后企望。但问题是,物业服务费会同步上涨吗?

我看答案是否定的,主要原因基于两个方面:

一方面,物业服务费(主要是住宅)是政府方面价格干预行为的结果。鉴于当前的实际情况,住宅物业服务费的政府指导价与政府对待民生的态度相关联,因此完全放开物业服务费或者使其与物价或最低工资涨幅同步,显然不太可能。

另一方面,则是来自于市场竞争的结果。

以IT行业为例,当大部分网游公司希望通过提高人均在线时间来增加网游收入时,史玉柱的《征途》率先免费而打乱了原有的市场格局;当许多企业羡慕并仿效易趣通过收取开店费获取利润时,马云的淘宝网完全免费,3年之内完胜外资老大;而腾讯的QQ软件至今免费供数亿网民每日交流。

同样,在物业服务行业中,当大部分企业将行业困境归结于“物业费增长滞后”时,已经有不甘寂寞的“搅局者”独辟蹊径,把利润中心从常规物业服务转向了其他方面。最具代表性的当属深圳某物业企业,不仅通过综合性的便民服务获得了较好的收益,而且也通过奖励与回馈的方式实现了部分业主的低收费乃至零收费。与此同时,更多企业正努力把基本的物业服务做成“成本中心”,以更加细致周到的经营服务来实现“一低两高”,即低物业服务费、高经营收益和高福利待遇。

一直以来,“质价相符”都是一个基本市场原则,这无疑是正确的。然而,问题的关键在于,一般企业所说的“质价”与那些吃螃蟹的“搅局者”所说的“质价”,既非同一个质,也非同一个价。正是有了这种对比,才使我们有机会认识这样一个事实:“低收费只能有低端服务”是站在企业角度讲的,而“低收费也会有高端服务”则是站在业户,即消费者角度讲的。

这要求物业企业切实以顾客为关注焦点,认真分析和研究业户需求,在传统的物业服务内容基础上,利用自身的优势,通过满足业户的多种需求来获得物业服务费之外的经营收入,以抵消成本上涨并增加企业的盈利空间。

关于物业服务成本与收费的几个不当假设

在这种状况下,物业企业有必要纠正几个不当的假设:

第一个不当假设,认为全行业都如自己一样,期望物业服务费提价。但事实已表明,有些企业早已经就“低收费、高服务”的未来在做筹划准备,并且已经带来小范围但影响深远的市场变化。

第二个不当假设,只要政府能够提高指导价,那么大家就会有好日子过。这个假设之所以还能成为现实,根本原因在于目前的物业管理市场仍处于竞争不充分的阶段。

当消费市场进一步成熟时,会发生什么样的变化呢?看看丰田和本田的例子就自然明白。当凯美瑞宣布降价8000元时,同等配置的雅阁也立即降价10000元跟进。可以肯定的是,这种情形将会首先在物业管理发达、市场竞争充分、信息渠道畅顺的地区出现,也就是说某一地区的物业服务费的上限将可能不再是政府的现价,而是该地区领先物业企业的市场价格。而这将会导致定价机制的逻辑倒置,影响到下面的第三个假设。

第三个不当假设,是某一企业的物业服务费水平决定于其成本构成——许多物业管理培训,包括物业管理师考试教材都是这么说的。

如果照此逻辑,应该不会有企业出现亏损。但这不是市场法则!市场法则意味着,当进入充分竞争时,一家物业企业的服务费水平不是取决于自身成本,而是取决于市场供求,取决于竞争对手的价格。

这就是为什么有人要求发展商公开建筑安装成本,想以此约束发展商的涨价行为时,潘石屹会如此作答:“房价跟成本没关系,是两码事儿。”话不好听,却是实话,完全符合经济学与市场竞争原理。

从某种意义上说,没有纯粹的制造业,任何企业都是“服务型企业”,因此竞争性行业的经验教训都值得物业行业关注。以家电市场为例,微波炉厂商格兰仕号称“价格屠夫”,实际上它是通过自己出色的成本消化与服务提供能力,借助于消费者之手,把很多成本居高不下的企业淘汰出局的。

这要求物业企业转变“以成本定收费”的传统思维模式,要切实关注市场,增强竞争意识,在深化经营管理上下足够功夫,向管理要利润。

关于人工成本的管理问题

任何组织的经营,都需要首先依靠自有资产,对于服务业来讲,最重要的资产不是技术,也不是设备或者资金,而是人力资源,尤其是训练有素、掌握专业工作技能和专业工作知识的一线服务人员。

因此,对于物业企业来讲,要想在未来的市场上持续经营下去,有一件事情是必需要做的,那就是尽快提高人工成本,保持在行业内的薪酬优势,并确保与其他服务业的人才竞争优势。其基本理由有两个:

一是从外部市场来讲,物业行业的用工短缺将会成为常态,对人的争夺已经跨越了行业界限,物业企业必须跟其他行业的企业展开竞争。二是从内部经营来讲,物业服务与管理的品质直接决定于每个员工,因此企业必须视任何员工为资源而不是成本——成本需要严格控制压缩,而资源则需要不断加大投入。至于如何消化成本,则又回到了本文第一大部分的分析内容。

高利敏 本文来源:经济观察网 责任编辑:高利敏_sqz02
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